Luật Nhà ở sửa đổi sẽ 'siết' quy định về chung cư mini

Luật Nhà ở sửa đổi sẽ được Quốc hội thảo luận chiều nay 26.10 và dự kiến thông qua vào 27.11. Theo báo cáo giải trình tiếp thu của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về luật Nhà ở sửa đổi gửi tới các đại biểu Quốc hội cho biết, quá trình thảo luận, có ý kiến nêu việc quy định cho bán, cho thuê mua, cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ trong nhà ở nhiều tầng, nhiều hộ tại dự thảo luật sẽ gây ra tình trạng xây dựng tràn lan chung cư mini tại các đô thị lớn.

Điều này phá vỡ quy hoạch phát triển đô thị, gây mất mỹ quan và không bảo đảm an toàn phòng cháy, chữa cháy, không bảo đảm hạ tầng đồng bộ phục vụ cư dân.

Do đó, đề nghị không cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ và căn hộ loại này chỉ được cho thuê. Công tác quản lý vận hành do chủ nhà ở chịu trách nhiệm.

Buông lỏng quản lý dẫn đến nhiều hệ lụy

Giải trình vấn đề này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết, dự thảo do Chính phủ trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 5 đã quy định về loại hình nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của hộ gia đình, cá nhân (thường gọi chung cư mini) để bán, cho thuê, cho thuê mua.

Thực tế, đây không phải là quy định mới mà đã có từ Nghị định 71 năm 2010 của Chính phủ hướng dẫn luật Nhà ở 2025, sau đó được luật hóa tại luật Nhà ở 2014.

Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết, sự xuất hiện và tồn tại của loại hình nhà ở này là để đáp ứng nhu cầu của người dân đô thị khi số lượng nhà ở xã hội chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người lao động có thu nhập thấp.

NGUYỄN TRƯỜNG

Trên thế giới, ngay cả ở những nước phát triển, tại các đô thị lớn vẫn tồn tại các khu chung cư mini được thiết kế, xây dựng dành cho những người có thu nhập trung bình - thấp có công việc hoặc cuộc sống phải gắn liền với đô thị.

Tuy nhiên, theo Ủy ban Thường vụ Quốc hội, trong quá trình tổ chức thực thi pháp luật và thực tiễn phát triển loại hình nhà ở này, thời gian qua ở nhiều địa phương có tình trạng buông lỏng quản lý, thiếu kiểm tra, không xử lý kịp thời các sai phạm.

Điều này dẫn đến nhiều hệ lụy, gây quá tải về hệ thống hạ tầng đô thị, các tiện ích phục vụ sinh hoạt và tiềm ẩn nguy cơ cháy, nổ, thực tế đã xảy ra một số vụ hỏa hoạn gây thiệt hại nghiêm trọng về người và tài sản.

Siết các quy định về điều kiện, quản lý

Để khắc phục các tồn tại, hạn chế trong phát triển, quản lý, sử dụng loại hình nhà này, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã đề nghị Chính phủ nghiên cứu, đề xuất phương án chỉnh lý cụ thể về nội dung này.

Cụ thể, dự thảo luật Nhà ở quy định, nhà ở từ 2 tầng trở lên tại mỗi tầng có thiết kế căn hộ để bán, cho thuê và nhà ở 2 tầng trở lên có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở, việc đầu tư xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và quy định khác của pháp luật có liên quan đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

Việc bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ này thực hiện theo quy định của luật Nhà ở, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Còn việc cấp giấy chứng nhận đối với từng căn hộ được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Với nhà ở từ 2 tầng trở lên nhưng quy mô dưới 20 căn hộ để cho thuê thì phải đáp ứng yêu cầu về quy chuẩn xây dựng đối với nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân để cho thuê theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng. Đồng thời, phải được thiết kế, thẩm duyệt phòng cháy, chữa cháy và thực hiện các biện pháp quản lý về an toàn phòng cháy, chữa cháy.

Dự thảo luật cũng quy định rõ việc quản lý vận hành nhà ở nhiều tầng, nhiều căn hộ của cá nhân được thực hiện theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.

Không hợp thức hóa chung cư mini sai phạm

Cạnh đó, dự thảo luật Nhà ở cũng bổ sung hành vi bị nghiêm cấm là phát triển nhà ở nhiều tầng nhiều căn hộ của cá nhân trái quy định của luật.

Ngoài ra, theo báo cáo của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, dự thảo cũng bổ sung quy định chuyển tiếp để vừa bảo đảm quyền lợi của người dân, đồng thời xử lý nghiêm minh, không hợp thức hóa các sai phạm trong phát triển loại hình nhà ở này thời gian qua.

Cụ thể, trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ trong nhà ở đó thì chủ sở hữu của căn hộ này tiếp tục thực hiện các quyền của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật về nhà ở trước ngày luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực thi hành.

Trường hợp nhà ở quy định tại khoản này không đáp ứng các yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở và quy định khác của pháp luật có liên quan trước ngày luật Nhà ở sửa đổi có hiệu lực thi hành thì phải xử lý vi phạm theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng, pháp luật về phòng cháy, chữa cháy và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Các căn hộ trong nhà ở này không được cấp giấy chứng nhận; việc xử lý giao dịch về nhà ở thực hiện theo quy định của bộ luật Dân sự.