Dự án tắc ngay khâu đầu tiên

167 DỰ ÁN "ĐỨNG HÌNH"

Trong báo cáo của Sở KH-ĐT gửi UBND TP.HCM về tình hình xử lý dự án đầu tư có sử dụng đất trên địa bàn TP cho thấy có đến 62 dự án không đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở theo quy định của luật Nhà ở 2014… Đối với nhóm này, Sở kiến nghị UBND TP.HCM không chấp thuận chủ trương đầu tư vì không đáp ứng đủ điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở theo quy định của luật Đầu tư và luật Nhà ở. Ngoài ra, còn 55 dự án đang được Sở KH-ĐT xem xét giải quyết chấp thuận chủ trương đầu tư, 50 dự án khác cũng đang được các doanh nghiệp (DN) đề nghị điều chỉnh chủ trương đầu tư.

ĐÌNH SƠN

Đáng nói, để đến được bước "đề xuất từ chối" nói trên, có dự án đã chờ đến hàng thập niên. Chẳng hạn, dự án khu nhà ở thấp tầng Nam Khang (tên thương mại: Nam Khang Riverside) rộng khoảng 9 ha do Công ty CP xây dựng kinh doanh bất động sản Nam Khang làm chủ đầu tư đến nay sau hàng chục năm vẫn chỉ là bãi đất bỏ hoang, rất lãng phí. Lý do dự án này bị Sở KH-ĐT đề xuất không chấp thuận chủ trương đầu tư vì "nhà đầu tư không đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại do dự án không có đất ở hoặc không chuyển nhượng toàn bộ đất ở".

Trao đổi với Thanh Niên, đại diện Công ty CP xây dựng kinh doanh bất động sản Nam Khang cho biết toàn bộ dự án là đất nông nghiệp và DN đã triển khai nhiều năm nay nhưng vẫn chưa qua được khâu đầu tiên là chấp thuận chủ trương đầu tư. Hiện DN vẫn loay hoay ở khâu đăng ký kế hoạch sử dụng đất, chờ HĐND TP.HCM phê duyệt rồi mới chuyển mục đích sử dụng đất lên đất ở, sau đó mới xin chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ đầu tư.

Một dự án khác cũng nằm trong danh sách không được chấp thuận chủ trương đầu tư là Văn phòng đại diện, nhà khách tỉnh Hậu Giang và khu thương mại dịch vụ kết hợp căn hộ

(TP.Thủ Đức). Dự án này có quy mô 1,58 ha với tổng vốn đầu tư trên 1.500 tỉ đồng. Do không được chấp thuận chủ trương đầu tư nên dự án phải "trùm mền" từ năm 2018 khi xong phần móng. Thời điểm đó, dự án mở bán và quảng bá là căn hộ cao cấp được triển khai bởi Công ty CP đầu tư xây dựng thương mại Hậu Giang (thành viên của Tập đoàn Phú Cường) hợp tác cùng Tập đoàn Lotte làm chủ đầu tư. Việc dự án dừng thi công nhiều năm đã khiến DN thiệt hại rất lớn, nhất là trong bối cảnh dịch Covid-19 vừa qua thì suy thoái kinh tế ập đến khiến thị trường bất động sản đóng băng.

Trong số các dự án rơi vào hoàn cảnh tương tự, có lẽ dự án khu dân cư ADC (giai đoạn 1 ở Q.7) rộng 8,1 ha của Công ty xây dựng trang trí kiến trúc ADC (nay là Công ty ADEC) là "thâm niên" nhất. Dự án này từ năm 2004 đã được UBND TP.HCM có quyết định thu hồi và tạm giao đất cho DN để bồi thường, giải phóng mặt bằng, chuẩn bị đầu tư xây dựng nhà ở. Đến nay dù dự án đã triển khai một phần hạ tầng cũng như đã bán các nền đất cho khách hàng, nhưng vẫn chưa qua được khâu đầu tiên là chấp thuận chủ trương đầu tư. Gần 20 năm "đứng hình" khiến cả DN và người dân khốn khổ.

MỘT CỬA TẮC HƠN NHIỀU CỬA

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), dù là nền kinh tế đầu tàu của cả nước nhưng 3 năm qua số dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư của TP.HCM chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Năm 2021 có 7 dự án, năm 2022 có 2 dự án, và 5 tháng đầu năm 2023 có thêm 2 dự án. Tổng cộng trong 2 năm rưỡi kể từ khi luật Đầu tư 2020 có hiệu lực, TP.HCM chỉ có 11 dự án vượt qua bước thủ tục này. Còn nhà ở xã hội thậm chí không có dự án nào được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Lãnh đạo một DN bất động sản bức xúc cho hay quá vất vả trong việc thực hiện thủ tục pháp lý liên quan đến dự án, đặc biệt là khâu đầu tiên chấp thuận chủ trương đầu tư. Dự án của DN này đã khởi động việc xin chấp thuận chủ trương đầu tư từ năm 2021 nhưng đến nay vẫn chưa xong.

"Trước đây, một dự án có thể triển khai song song cùng lúc nhiều thủ tục. Nhưng nay, với quy định mới buộc DN phải xong khâu đầu tiên là chấp thuận chủ trương đầu tư mới làm được tuần tự các bước khác. Chính vì vậy, dự án tắc ở khâu đầu tiên này là tắc luôn các khâu sau. Dù biết đây là vướng mắc quy định pháp luật nhưng dự án càng kéo dài chi phí càng đội lên, nguy cơ rủi ro cho DN cũng nhiều hơn, nhất là trong lúc thị trường bất động sản đóng băng như hiện nay", lãnh đạo DN này nói.

Nhiều DN cho rằng quy trình chấp thuận chủ trương đầu tư thực hiện tuần tự có nhiều bất cập, gây khó khăn. Nghĩa là khi làm thủ tục đầu tư cho một dự án, DN phải xong khâu chấp thuận chủ trương đầu tư ở Sở KH-ĐT, mới đến làm quy hoạch 1/500 ở Sở QH-KT, xong mới đến khâu giao đất ở Sở TN-MT, thẩm định thiết kế ở Sở Xây dựng… Tất cả hồ sơ phải nộp ở một cửa là Sở KH-ĐT. Trong khi trước đây DN có thể làm song song nhiều khâu ở nhiều cơ quan. Không những thế, yêu cầu bắt buộc phải nộp tiền sử dụng đất xong mới cấp phép xây dựng là sai luật. "Tưởng chừng một cửa sẽ rút ngắn thời gian, DN không phải đi lại nhiều nhưng thực tế còn phiền phức hơn vì tắc ngay khâu đầu tiên ở Sở KH-ĐT khiến các bước tiếp theo cũng bị tắc dắt dây", lãnh đạo DN bất động sản nói trên cho biết.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng vướng mắc lớn nhất nằm ở luật. Theo luật Đầu tư 2020 và luật Nhà ở 2014, muốn được chấp thuận chủ trương đầu tư, dự án phải có đất ở hoặc dính một phần đất ở. Trong khi đó, chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đầu tiên của một dự án bất động sản. Nếu DN không vượt qua được bước này, dự án không thể thực hiện các bước thủ tục tiếp theo, đồng nghĩa dự án bị "treo". 

Không những vậy, hiện nay dự án vướng đất kênh rạch, đường đi (đất xen kẹt) cũng chưa có hướng ra đã khiến rất nhiều DN không thể hoàn thành thủ tục xin chấp thuận đầu tư dự án. Trong khi đó, Nghị định 31 hướng dẫn về luật Đầu tư yêu cầu dự án phải phù hợp quy hoạch mới cấp chủ trương đầu tư. Ngoài ra, DN phải chứng minh dự án có trong danh mục dự án nhà ở ban hành kèm theo kế hoạch phát triển nhà ở của TP. Vấn đề là TP.HCM hiện chưa có chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cập nhật hằng tháng hoặc hằng quý nên tắc đều.

"Cần nhanh chóng tháo gỡ khó khăn liên quan đến các quy định của pháp luật. Bởi dự án nhanh được ngày nào sẽ góp phần giảm chi phí đầu tư, kéo giảm giá nhà, có lợi cho cả nhà quản lý, DN và người dân", ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh.