7 vướng mắc pháp lý về dự án nhà ở thương mại

Đầu tiên là vướng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với tất cả dự án nhà ở xã hội và cả dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch. Đối với vướng mắc này, theo HoREA, tại thời điểm thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư là thủ tục khởi đầu cho chuỗi thủ tục về đầu tư xây dựng. Vì thế, "tắc" thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư thì dự án bị "đứng hình", không thể thực hiện tiếp các thủ tục đầu tư xây dựng khác. Lẽ ra chỉ cần quy định việc thẩm định sự phù hợp của dự án đầu tư với các quy hoạch là phải phù hợp với quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung thì phù hợp hơn hoặc chỉ quy định phù hợp với quy hoạch chung tại Nghị quyết 98 của Quốc hội áp dụng thí điểm cho TP.HCM.

Cách cải tiến thủ tục hành chính này hay việc cải tiến này chưa thật thấm nhuần tinh thần cải cách thủ tục hành chính, chưa sát với thực tiễn, có dấu hiệu không tốt hơn. Bởi lẽ trước đây, doanh nghiệp được thực hiện song song các thủ tục đầu tư xây dựng, nay hầu như phải thực hiện tuần tự, nối tiếp từng thủ tục hành chính một.

HoREA nhận thấy, quy định dự án đầu tư phải phù hợp với quy hoạch chi tiết (nếu có) chỉ xảy ra đối với trường hợp Nhà nước thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư. Tuy nhiên, quy định này hoàn toàn không phù hợp với trường hợp doanh nghiệp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch và đề xuất được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư theo quy định tại khoản 4 điều 29 luật Đầu tư 2020.

Vướng thứ 2 là quy định về đất ở hoặc đất ở và đất khác khi yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở; có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Điều này khiến hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không có 100% đất ở hoặc không có đất ở và đất khác không phải là đất ở, tức là chỉ có 100% đất nông nghiệp hoặc chỉ có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Mặc dù các doanh nghiệp nhà đầu tư này đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Nên kể từ ngày 1.7.2015 (luật Nhà ở 2014 có hiệu lực), các doanh nghiệp này gặp khó khăn rất lớn do đã bỏ ra chi phí rất lớn để tạo lập quỹ đất.

Hiện nay, điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 128 dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) chỉ cho phép đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác. Điều này có nghĩa là không cho phép nhà đầu tư thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với đất ở hoặc đất ở và đất khác hoặc đất khác không phải là đất ở hoặc không cho phép trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Do vậy, điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 128 dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) đã không kế thừa đầy đủ các quy định tại khoản 1 điều 73, điểm b khoản 1 điều 169, khoản 2 điều 191 và khoản 1 điều 193 luật Đất đai 2013 đã cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất các loại đất phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm dự án nhà ở thương mại. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Trong khi đó, loại dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở chỉ chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại và đều là dự án rất nhỏ vì hầu như không có thửa đất ở nào có diện tích trên 5.000m². Loại dự án nhà ở thương mại có đất ở và đất khác không phải là đất ở là phổ biến chiếm khoảng trên dưới 95% tổng số dự án nhà ở thương mại. Loại dự án nhà ở thương mại có đất khác không phải là đất ở chỉ chiếm khoảng trên dưới 5% tổng số dự án nhà ở thương mại và đều là các dự án có quy mô lớn, rất lớn cần khuyến khích phát triển.

ĐÌNH SƠN

Vướng thứ 3 là thủ tục điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để doanh nghiệp có căn cứ xây dựng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án đầu tư. Nguyên nhân là do "vướng trần quy mô dân số" và có nhiều quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000 chưa được cập nhật, điều chỉnh kịp thời nên chưa đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư. 

Ví dụ, quy mô dân số thực tế của TP.HCM khoảng 13 triệu người, nhưng quy mô dân số theo kết quả điều tra dân số ngày 1.4.2019 chỉ có 8,9 triệu người hoặc quy mô dân số quận Bình Thạnh đến năm 2020 quy định là 560.000 người, nhưng năm 2014 thì quy mô dân số thực tế của quận này đã là 560.000 người. Nếu không tính đúng quy mô dân số thực tế thì sẽ không thực hiện được các dự án chỉnh trang đô thị hoặc phát triển khu đô thị mới vì không còn "trần" quy mô dân số. 

TP.HCM có hơn 600 đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2.000, trong đó có những đồ án không còn phù hợp cần phải được điều chỉnh, nhưng chưa được điều chỉnh kịp thời, nhất là đối với các quy hoạch phân khu 1/2.000 trước đây thực hiện quy hoạch theo ranh giới hành chính của cấp xã, cấp huyện rất cần phải tích hợp lại. Nên Nghị quyết 98 của Quốc hội cũng yêu cầu quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết phải được phê duyệt hoặc phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và triển khai các bước tiếp theo của dự án.

Vướng thứ 4 là thủ tục định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu kiểm tra, tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phát sinh (nếu có). Vướng này chủ yếu trong việc áp dụng Nghị định 44 vào thực tế. Dẫn đến tại thời điểm tháng 3.2023, TP.HCM có khoảng 100 dự án nhà ở thương mại với 81.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng.

Vướng thứ 5 là do cơ quan nhà nước có thẩm quyền chậm ban hành quy định xử lý phần diện tích đất do Nhà nước quản lý (đất công) nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại. Do thiếu quy định này nên trong hơn 6 năm qua, kể từ ngày 1.7.2014 (Nghị định 43 có hiệu lực) đến ngày 8.2.2021 (Nghị định 148 có hiệu lực) chưa có cơ chế quy định xử lý phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại. Đến nay, Nghị định 148 đã có hiệu lực gần 3 năm, nhưng vẫn còn một số tỉnh, TP trực thuộc Trung ương chưa ban hành quy định hướng dẫn thực hiện. Điều này khiến nhiều dự án nhà ở thương mại bị "tắc" thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc "tắc" thủ tục định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Vướng thứ 6 là do khoản 2 điều 49 luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chỉ cho phép chuyển nhượng dự án, một phần dự án nhà ở thương mại khi chủ đầu tư đã có sổ hồng đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với Nhà nước. Do quy định này chưa được sửa đổi nên không thông thoáng, không sát thực tế như quy định tại khoản 1 điều 10 Nghị quyết 42 của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng không quy định điều kiện phải có sổ hồng của dự án và cũng không quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án.

Vướng thứ 7 là do luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định điều chỉnh hành vi đặt cọc nhằm mục đích để giao kết hợp đồng (trước thời điểm đủ điều kiện ký hợp đồng huy động vốn bán bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai) để cụ thể hóa quy định về đặt cọc tại điều 328 Bộ luật Dân sự. Điều này đã phát sinh kẽ hở pháp luật để cho giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng thực hiện hành vi nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn. Thậm chí đến 90 - 95% giá trị hợp đồng nhằm mục đích lừa đảo, chiếm đoạt tài sản của khách hàng (điển hình là vụ án Công ty Alibaba).