Bất động sản đã thực sự thoát đáy?

Mỗi tháng hơn 107 DN rời khỏi thị trường

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, từ đầu năm đến nay, cả nước có 89.600 doanh nghiệp (DN) đăng ký thành lập mới với tổng số vốn đăng ký là 834.300 tỉ đồng. Mặc dù số DN thành lập mới tăng 0,2% nhưng lại sụt giảm tới 17,1% về vốn đăng ký so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, lĩnh vực bất động sản (BĐS) dẫn đầu về sự sụt giảm số lượng DN thành lập mới. Cụ thể, trong 7 tháng qua, BĐS có 2.622 DN đăng ký thành lập mới, giảm tới 56,2% so với cùng kỳ năm 2022. Số lượng DN thuộc lĩnh vực BĐS giải thể trong 7 tháng qua là 756 DN, tăng 17% so với cùng kỳ năm trước.

ĐÌNH SƠN

Hiệp hội Môi giới BĐS VN xác nhận mỗi tháng vẫn có khoảng 107 DN BĐS rời khỏi thị trường; 20% sàn giao dịch BĐS tiếp tục đối diện nguy cơ giải thể, phá sản; 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt, phải cố gắng cầm cự, "sống bằng niềm tin" thị trường BĐS sẽ khôi phục vào cuối năm 2023. Những DN BĐS còn hoạt động thì tiếp tục gặp khó khăn về nguồn vốn do không bán được hàng, không huy động được nguồn vốn trả trước của khách hàng, cũng không huy động được nguồn vốn từ các kênh tài chính quen thuộc: trái phiếu, tín dụng ngân hàng…

Các chuyên gia nhận định số liệu này phản ánh đúng tình hình khó khăn của thị trường BĐS hiện nay. Thời kỳ đỉnh cao của DN BĐS đã qua nên số lượng thành lập mới đang sụt giảm mạnh. Thậm chí, nếu đà khó khăn vẫn tiếp diễn thì số DN phải "bỏ cuộc chơi" trong thời gian tới cũng sẽ gia tăng. Khảo sát trong danh sách DN BĐS niêm yết có vốn hóa lớn công bố kết quả kinh doanh, chỉ có Vinhomes và Nam Long Group cho thấy tín hiệu lạc quan hiếm hoi khi đón dòng tiền bàn giao từ các dự án trọng điểm. Trong khi đó những ông lớn khác như Novaland, Phát Đạt, Đất Xanh, An Gia, LDG, Hưng Thịnh… đều suy yếu về sức khỏe tài chính trong nửa năm qua. Dòng tiền từ bán nhà hầu như không được bổ sung, một vài DN có ghi nhận doanh thu hoạt động tài chính nhưng cũng không đủ để bù đắp chi.

Điển hình như Tập đoàn Đất Xanh cho biết đã có 8 công ty con của tập đoàn có ngành nghề kinh doanh và môi giới BĐS đang làm thủ tục giải thể. Tính đến 30.9.2023, tập đoàn này đã giảm gần 1.300 lao động so với hồi cuối năm 2022. Như vậy, tính đến nay có khoảng 20 công ty thành viên của Tập đoàn Đất Xanh đã phải đóng cửa, thoái vốn… Hiện tập đoàn này còn một số DN tập trung vào lĩnh vực cốt lõi là BĐS. Tuy nhiên theo ông Bùi Ngọc Đức, Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh, khó khăn nhất đã qua, vùng đáy đã qua và thị trường đang có diễn biến tích cực. Sức hấp thụ của thị trường dù chưa đạt kỳ vọng như thời kỳ 2020 - 2021 nhưng đã dần gia tăng.

ĐÌNH SƠN

Tương tự, đến nay Tập đoàn Novaland giảm khoảng 70 - 80% nhân sự, nhiều nhất là mảng môi giới BĐS, gần như các sàn giao dịch đã đóng cửa, còn lại khoảng 100 nhân viên phục vụ chăm sóc khách hàng và bán các sản phẩm do khách hàng ký gửi. Mặc dù vậy, Giám đốc tài chính Novaland, ông Dương Văn Bắc cho biết Novaland đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất và đi được 80% trên con đường tái cấu trúc.

Đồng cảnh ngộ, sau một thời gian dài vật lộn với chồng chất khó khăn, phải cắt giảm phần lớn nhân sự, dự án đình trệ thì đến nay Tập đoàn Hưng Thịnh đã tái cấu trúc, cơ bản thích nghi. "Tình hình chung vẫn còn rất khó khăn, nhưng đến nay DN vẫn cầm cự để tồn tại và mong rằng bằng những chính sách hỗ trợ của Chính phủ, nỗ lực của DN, chúng tôi sẽ vượt qua", lãnh đạo Tập đoàn Hưng Thịnh kỳ vọng.

Ông Đoàn Văn Ninh, Chủ tịch HĐQT Công ty Vạn Xuân, nói thẳng khó khăn của DN chỉ đỡ hơn một chút vì lãi suất cho vay giảm nhưng vẫn còn cao, từ 13% xuống còn 12%/năm; các dự án pháp lý gỡ chỗ này thì vướng chỗ kia. Trong thời gian tới DN sẽ phải tiếp tục giảm giá mạnh các sản phẩm để mong bán được hàng, có dòng tiền duy trì bộ máy chứ chưa nghĩ đến chuyện phát triển.

Đã "nhúc nhích" từ tháng 7 ?

TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, nhận xét rằng qua số liệu thống kê, qua trao đổi với DN và hiệp hội BĐS, ông thấy khó khăn lớn nhất là đáy của thị trường vào tháng 5 - 6 vừa qua và bắt đầu "nhúc nhích" từ tháng 7 năm nay. Các DN BĐS đã và đang nỗ lực tái cấu trúc sản phẩm, hoạt động, quản trị; tiết giảm chi phí, giảm nhân sự. DN cũng phải bán tháo dự án, thực hiện mua bán - sáp nhập (M&A) dự án, đồng thời tung ra các gói chính sách hấp dẫn để bán hàng. Các DN cũng nỗ lực đàm phán giãn, hoãn nợ, phát hành trái phiếu DN mới, mua lại trái phiếu, hoán đổi trái phiếu bằng sản phẩm, cơ cấu lại nguồn vốn cũng như tích cực kiến nghị cơ chế, chính sách…

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), thì cho rằng những nỗ lực từ nhiều phía như Chính phủ, các bộ, ngành, hệ thống ngân hàng, bản thân DN BĐS, DN môi giới BĐS... đã góp phần tích cực nhằm giữ thị trường BĐS ổn định trở lại sau thời gian tuột dốc. Tuy thị trường chưa đủ lực để có thể vượt dốc nhưng cơ bản đã thoát khỏi nguy cơ "mất phanh" và đang lấy lại đà. Các cơ chế, chính sách thúc đẩy cho thị trường đã bắt đầu có dấu hiệu được hấp thụ. Lượng giao dịch trên toàn thị trường tăng dần theo thời gian, và bắt đầu xuất hiện nhiều điểm sáng hơn. Đó là những địa phương có kinh tế phát triển, được quan tâm, chú trọng thúc đẩy đầu tư hạ tầng, giao thông, có nhiều nguồn cung phù hợp với nhu cầu như Hà Nội, Hải Phòng, Lào Cai, Đà Nẵng, TP.HCM... Các địa phương đều tích cực vào cuộc, chung tay gỡ rối cùng DN BĐS.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, số lượng dự án nhà ở thương mại hoàn thành trên cả nước có xu hướng giảm trong thời gian gần đây, phân khúc nhà phố hoặc biệt thự liền kề có tăng nhưng số lượng không nhiều; cơ cấu sản phẩm nhà ở vẫn không hợp lý, dư thừa sản phẩm phân khúc cao cấp trong khi thiếu nhà ở vừa túi tiền. Đặc biệt thiếu nhà ở cho công nhân, nhà ở xã hội, nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của các đối tượng thu nhập thấp tại đô thị. Nguyên nhân là nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc đưa sản phẩm ra thị trường; thiếu quỹ đất sạch, vấn đề tài chính liên quan đến đất đai, khó khăn tiếp cận nguồn vốn, các tồn tại chưa tháo gỡ về pháp lý dự án...