Nên mở room tín dụng cho người tham gia thị trường bất động sản sơ cấp

Phát biểu tại hội thảo, TS Huỳnh Thanh Điền - Trường ĐH Nguyễn Tất Thành - nhận định bất động sản (BĐS) liên quan đến nhiều ngành. Trong đó, những sản phẩm BĐS là chi phí đầu vào của rất nhiều lĩnh vực nên việc phải phát triển bền vững là điều quan trọng. Tuy nhiên, thời gian trước, dòng tín dụng chạy vào BĐS quá nhiều, dẫn đến giao dịch mạnh. Người có ít tiền vay ngân hàng, chờ giá lên sẽ bán ra nên đẩy giá lên cao. Từ đó, nhiều người càng tham gia đầu cơ vào BĐS. Nhà phát triển dự án cũng vay ngân hàng, phát hành trái phiếu ồ ạt để đẩy mạnh dự án, góp phần đẩy giá lên cao khiến nguy cơ lạm phát tăng...

ĐỘC LẬP

Đến khi Chính phủ kiềm chế lạm phát thì tất yếu dòng tín dụng bị chặn lại, thị trường BĐS "đứng hình". Doanh nghiệp cũng không dám phát triển dự án vì bán không được; dự án dở dang thì không có vốn làm khi ngân hàng giảm cho vay, phát hành trái phiếu khó khăn. Đồng thời pháp lý bị vướng từ lâu vẫn chưa được gỡ.

TS Điền chia sẻ: Hiện nay, khi đọc báo cáo tài chính của các doanh nghiệp đều thấy dòng tiền bị âm vì không bán được hàng, đầu tư không thu hồi được, huy động vốn không có... Nếu không vực dậy BĐS thì hệ lụy cho rất nhiều lĩnh vực, trong đó có cả ngân hàng và nhà đầu tư. Do đó, ông kiến nghị một số vấn đề. Trước hết, liên quan đến đất hiện nhiều dự án có nguồn gốc từ đất công. Chính phủ cần xem xét giao đất cho doanh nghiệp để họ có thể tạo vốn cho sản xuất kinh doanh, tạo nguồn thuế cho nhà nước, tạo công ăn việc làm cho nhiều người. Nguồn thu đó sẽ cao hơn nhiều so với tiền thuế sử dụng đất.

Kế tiếp, hầu hết ở các tỉnh thành, dự án bị vướng ở phần không thể xác định được giá đất để tính thuế sử dụng đất. Địa phương không biết áp dụng giá nào? Ai cũng nói theo giá thị trường nhưng ai xác định giá này?

Song song đó, việc xây dựng các công trình để đưa ra sản phẩm BĐS là một quá trình dài nhưng thủ tục quá nhiều. Cơ quan nhà nước còn tham gia vào quá sâu và điều đó không cần thiết. Chỉ cần nhà nước quy định như việc quy hoạch với các tiêu chí cụ thể để nhà đầu tư thực hiện. Cơ quan quản lý chỉ giữ quyền hậu kiểm và nếu chủ đầu tư sai trái sẽ phạt nặng, dừng dự án thì doanh nghiệp cũng sẽ không dám vi phạm. 

Liên quan đến vốn, đầu tư BĐS luôn cần vốn lớn. Nếu chỉ vay lớn từ ngân hàng là không ổn nên doanh nghiệp phải xác định kênh vốn cho BĐS là từ thị trường tài chính, gồm cổ phiếu và trái phiếu. Phát hành trái phiếu doanh nghiệp là vay trực tiếp từ nhà đầu tư, không mất phí trung gian cho ngân hàng thì cả doanh nghiệp lẫn nhà đầu tư đều có lời.

Đặc biệt, TS Điền nhấn mạnh: Trước mắt, không thể để lĩnh vực BĐS "chết" vì hệ lụy cho cả ngân hàng, nhà đầu tư. Cần mở room tín dụng cho các dự án và nhà đầu tư sơ cấp (mua bán lần đầu). BĐS đóng góp 12% GDP thì có thể mở room tín dụng cho BĐS thấp hơn con số này. Kế tiếp, phải xem xét đánh thuế đầu cơ BĐS. Đồng thời, tập trung tập trung gỡ vướng pháp lý cho lĩnh vực BĐS. Chính phủ có thể tạm thời ban hành văn bản gỡ vướng cho một số dự án trong khi về lâu dài chờ sửa các luật liên quan.