Trung tâm hiếm, vùng ven thừa

0 Thanh Niên Online

(TNTT>) Dù nhận định tiềm năng về nhu cầu mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM hiện nay là rất lớn, song trước sự bùng nổ mạnh mẽ về nguồn cung, đặc biệt là khu vực ngoài trung tâm, nhiều chuyên gia dự báo khả năng phân khúc này sẽ bị “bội thực” trong thời gian tới.

Trung tâm hiếm, vùng ven thừa

Báo cáo mới đây nhất từ Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE) cho thấy, tại TP.HCM, nguồn cung mặt bằng bán lẻ đã tăng gấp đôi trong vòng 2 năm qua. Dự báo đến năm 2013, tổng nguồn cung bán lẻ tại TP.HCM sẽ lên đến khoảng 740.000m2, tăng gấp 3 lần so với hiện tại. Trong đó, nguồn cung mặt bằng bán lẻ khu vực ngoài trung tâm sẽ tăng lên 50% trong năm 2010 và tăng gấp 7 lần trong năm 2013.

Ông Michael R Doyle, Chủ tịch kiêm giám đốc điều hành của Công ty nhập khẩu và phân phối thực phẩm và đồ uống Đông Dương, lo ngại rằng hàng triệu mét vuông mặt bằng bán lẻ hoàn thành trong vòng 3 năm tới sẽ có nguy cơ bội thực. “Ở Việt Nam các doanh nghiệp BĐS thường có xu hướng vào “hùa” với nhau để phát triển các sản phẩm được nhận định là có tiềm năng. Do đó, tôi lo là họ sẽ có thể phạm sai lầm như các nhà phát triển các cao ốc văn phòng trước kia”, ông Michael nhận định và cho biết thêm, sự thật là tiềm năng phát triển ngành bán lẻ ở Việt Nam vẫn còn rất lớn với đội ngũ dân số trẻ cao và vẫn đang tăng, tỷ lệ đô thị hóa cao, tầng lớp trung lưu cũng đang gia tăng. Tuy nhiên, Việt Nam nhìn chung vẫn còn nghèo, môi trường kinh tế vĩ mô còn thiếu ổn định và dễ tổn thương.

Nhìn lại những năm 2006 và 2007 khi thị trường BĐS Việt Nam còn sôi động và phát triển nóng, các thành phố lớn ở Việt Nam được ghi nhận là thiếu diện tích văn phòng cho thuê nghiêm trọng và đã thu hút hàng loạt các nhà đầu tư nhảy vào phát triển phân khúc này. Hậu quả là một khối lượng lớn diện tích văn phòng được tung vào thị trường sau đó rơi đúng vào khủng hoảng kinh tế thế giới làm giá thuê ở các quận trung tâm giảm 40-60%. Xu hướng giảm giá hiện nay vẫn chưa được cải thiện.

Nhiều mặt bằng bán lẻ

Theo Công ty CBRE, từ nay đến năm 2013, hàng loạt dự án BĐS có quy mô lớn ở TP.HCM sẽ được đưa vào hoạt động: Everich trên đường 3/2 (Q.11) có tổng diện tích 24.000m2 do Công ty Phát Đạt làm chủ đầu tư, khai trương trong quý 1/2010; Vincom Center đường Lê Thánh Tôn (Q.1), diện tích sàn 48.000m2 do Công ty Vincom JSC làm chủ đầu tư, sẽ được khánh thành ngày 30.4.2010; Bitexco Financial Tower đường Ngô Đức Kế (Q.1), diện tích sàn hơn 20.000m2 do Công ty Betexco làm chủ đầu tư, sẽ được khai trương trong tháng 10.2010; Saigon M&C Tower (Q.1); Saigon Pearl (Q.Bình Thạnh); Sunrise City (Q.7) với hơn 70.000m2 Thiên Ấn

Một thực tế đang diễn ra hiện nay và có khả năng sẽ duy trì trong những năm kế tiếp là sự phân hóa về nhu cầu và giá cả cho thuê mặt bằng. Trong khi, mặt bằng cho thuê ở khu vực trung tâm hiện nhu cầu vẫn còn rất lớn với mức giá cho thuê khá cao, còn giá thuê ở những khu vực ngoài trung tâm hiện đang giảm nhẹ. Ông Marc Townsend, Tổng giám đốc điều hành CBRE, đưa ra dẫn chứng về nhu cầu và sự đắt đỏ của mặt bằng bán lẻ tại những dự án khu vực trung tâm thành phố. Điển hình nhất là dự án Vincom Center trên đường Lê Thánh Tôn (quận 1) do Công ty Vincom JSC làm chủ đầu tư, dù đến 30.4.2010 mới chính thức khai trương, song hiện nay hơn 80% diện tích đã được đăng ký thuê với mức giá lên đến 200 USD/m2. Ngoài Vincom Center, nhiều dự án có vị trí đắc địa khác ở khu vực trung tâm thành phố có mức giá cho thuê khá cao, song phần lớn diện tích đều được lấp đầy, vì thực tế nhu cầu thuê mặt bằng ở khu vực trung tâm là rất lớn.

Trong khi đó, ở khu vực ngoài trung tâm, với mức giá cho thuê bình quân chỉ ở khoảng 40,1 USD/tháng, nhưng tỷ lệ diện tích còn trống ở các dự án vẫn còn nhiều. Và với dự báo nguồn cung mặt bằng bán lẻ khu vực ngoài trung tâm sẽ tăng lên 50% trong năm 2010, và tăng gấp 7 lần trong năm 2013, khả năng “bội cung” ở phân khúc này tại những khu vực ngoài trung tâm là khá lớn.

Với cái nhìn lạc quan hơn, ông Don Lam, giám đốc điều hành Công ty quản lý quỹ Vina Capital, cho rằng khả năng bội thực thị trường mặt bằng bán lẻ cho thuê trong những năm tới không phải là vấn đề phải quan tâm so với nhu cầu. “Chúng tôi không tin là cung của các khu bán lẻ cao cấp có thiết kế phù hợp sẽ vượt quá cầu vì các khu thương mại được cho là sẽ hoàn thành trong thời gian tới cũng sẽ chưa đáp ứng đủ nhu cầu, hoặc nếu giả sử là có thì do những dự án đó mắc phải các hạn chế như thiết kế và phong cách không phù hợp, hoặc đặt ở những vị trí không đẹp”, ông Don nhận định và cho rằng, phát triển diện tích bán lẻ là một lĩnh vực cực kỳ cụ thể và chi tiết, đòi hỏi các nhà phát triển phải hiểu rõ để thiết kế và vận hành thành công các khu bán lẻ. Các yếu tố chiến lược cho một dự án bán lẻ thành công bao gồm vị trí, thiết kế, phong cách phù hợp, cùng với sự hòa trộn của nhiều người thuê và các dịch vụ hỗ trợ đa dạng.

Thiên Ấn

VIDEO ĐANG XEM NHIỀU