Từ vụ vợ bị đơn nhảy lầu tự tử sau khi TAND TP.HCM tuyên án:

Giao dịch dân sự được hai phần ba nghĩa vụ thì đương nhiên công nhận hiệu lực

7 Thanh Niên Online

Đánh giá tác giả

Đánh giá tác giả

Theo các chuyên gia pháp luật, dù giao dịch dân sự chưa công chứng, chứng thực nhưng nếu đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì đương nhiên công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Bà  bà Trần Thị Mỹ Hiệp và ông Lê Văn Dư tại mảnh đất đang xảy ra tranh chấp
 /// ẢNH: SONG MAI Bà bà Trần Thị Mỹ Hiệp và ông Lê Văn Dư tại mảnh đất đang xảy ra tranh chấp - ẢNH: SONG MAI
Bà bà Trần Thị Mỹ Hiệp và ông Lê Văn Dư tại mảnh đất đang xảy ra tranh chấp
ẢNH: SONG MAI
Liên quan đến việc bà Trần Thị Mỹ Hiệp, vợ của bị đơn - ông Lê Văn Dư định nhảy lầu tử tự tại TAND TP.HCM vào chiều 1.7, sau khi tòa này tuyên án phúc thẩm một vụ án dân sự, đến nay vụ án gây thắc mắc, bức xúc trong dư luận, cho rằng nguyên đơn “lật kèo” vì các bên mua bán đất bằng giấy tay, cũng như nội dung tuyên án không phù hợp với thực tế sử dụng và quy định pháp luật. 

Bán đất đã rất lâu, tiền đã nhận

Theo hồ sơ vụ án, tháng 2.2002, dù vợ chồng ông Phan Quý (ngụ Q.12) chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), nhưng ông vẫn chuyển nhượng cho ông Khâu Văn Sĩ 500 m2/3.500 m2, các bên cam kết khi ông Quý có giấy chứng nhận thì phải chuyển quyền sở hữu qua cho ông Sĩ. Tháng 3.2002, ông Sĩ trả đủ tiền, ông Quý giao đất; năm 2009, sau khi ông Quý có giấy chứng nhận QSDĐ, ông Quý chuyển nhượng cho ông Lê Văn Dư, Lê Sĩ Thắng 87 m2 đất/người. Đến năm 2011, các bên hoàn tất nghĩa vụ thanh toán và giao nhận đất và gia đình ông Dư cũng sinh sống ổn định cho đến nay, có đăng kí tạm trú, tạm vắng và được cấp số nhà.
Giao dịch dân sự được hai phần ba nghĩa vụ thì đương nhiên công nhận hiệu lực  - ảnh 1

Các bị đơn bức xúc ngay sau khi tòa phúc thẩm tuyên án.

Cắt từ clip

Năm 2017, cho rằng việc mua bán chỉ bằng giấy tay, chưa công chứng, chứng thực, sang tên nhưng các bị đơn lại thỏa thuận chuyển nhượng qua lại với nhau, xây nhà trái phép trên đất nên nguyên đơn là vợ chồng ông Phan Quý khởi kiện ra TAND Q.Gò Vấp yêu cầu tòa tuyên bố giao dịch chuyển nhượng đất giữa ông và ba bị đơn là các ông Lê Văn Dư, Lê Sĩ Thắng, Khâu Văn Sĩ chưa có hiệu lực. Không đồng ý, bị đơn phản tố, yêu cầu nguyên đơn hoàn tất việc chuyển nhượng. Nếu ông Quý không thực hiện thì yêu cầu tòa công nhận hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Quý và các bên, từ đó bị đơn sẽ liên hệ các cơ quan chức năng thực hiện việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ.
Tháng 11.2019, TAND Q.Gò Vấp đưa vụ án “tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” giữa các bên ra xét xử sơ thẩm, tuyên chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, hủy hợp đồng chuyển nhượng 500 m2 đất giữa ông Quý với ông Sĩ. Đồng thời, HĐXX sơ thẩm chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của bị đơn, công nhận hai hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa vợ chồng ông Quý với ông Dư, ông Thắng.
Tuy nhiên, ngày 1.7 vừa qua, TAND TP.HCM xét xử phúc thẩm sửa án, chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Theo cấp phúc thẩm, căn cứ giấy chứng nhận QSDĐ 674 m2 đất mà các đương sự đang tranh chấp nằm trong 3.500 m2 đất thuộc quyền sử dụng của ông Quý. Việc chuyển nhượng QSDĐ nêu trên không có chứng nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực, chưa đăng ký với cơ quan có thẩm quyền theo quy định. Vì vậy, việc chuyển nhượng chưa phát sinh hiệu lực và 674 m2 đất này vẫn thuộc quyền sử dụng của ông Quý. Ngoài ra, cấp phúc thẩm cũng tuyên ông Quý trả lại tiền vào thời điểm bán đất cho bị đơn, cộng lãi suất 9%/năm từ khi nhận tiền đến nay.

Hoàn tất nghĩa vụ, hợp đồng đương nhiên có hiệu lực

Luật sư Bùi Quang Nghiêm (Phó chủ nhiệm Đoàn luật sư TP.HCM) cho biết theo khoản 2 Điều 129 bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.
“Trong khi đó, đối với vụ án liên quan, các bên đã hoàn tất nghĩa vụ từ năm 2009, đồng thời bên mua đã ở và sử dụng đất lâu dài đến nay, bỗng bên bán đòi đất nhưng tòa không áp dụng khoản 2 Điều 129 mà vẫn tuyên trả đất cho bên bán là không căn cứ vào thực tế thực hiện giao dịch, căn cứ vào quy định pháp luật”, luật sư Bùi Quang Nghiêm nhận xét và cho biết thêm: “Vì các bên đã hoàn tất nghĩa vụ chuyển nhượng từ năm 2009, do đó, nếu muốn yêu cầu tòa tuyên giao dịch vô hiệu do vi phạm về hình thức thì thời hiệu yêu cầu tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu là 2 năm. Hết thời hiệu 2 năm mà không có yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự đương nhiên có hiệu lực, theo Điều 132 bộ luật Dân sự năm 2015”.
PGS-TS Lê Minh Hùng (Trưởng bộ môn luật Dân sự, Đại học luật TP.HCM) khẳng định ngoài việc áp dụng Điều 129 và Điều 132 bộ luật Dân sự năm 2015, thì nghị quyết 02/2004 cũng quy định, nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà tại thời điểm giao kết vi phạm các điều kiện như chưa có giấy chứng nhận QSDĐ, chưa công chứng, chứng thực nhưng sau đó đã được cấp sổ và phát sinh tranh chấp thì tòa không coi là hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện này.
Ngoài ra theo PGS-TS Lê Minh Hùng, cho dù xử giao dịch vô hiệu thì theo Điều 132 bộ luật Dân sự 2015, tòa phải giải quyết hậu quả pháp lý khi tuyên giao dịch vô hiệu, không chờ đương sự có yêu cầu, tức khi hoàn đất phải tính công sức cải tạo đất, công trình, cây cối trên đất (nếu có)… Đồng thời, việc hoàn trả tiền cũng dựa vào giá trị đất dựa trên vào thời điểm phát sinh tranh chấp
các bên phải hoàn lại cho nhau những gì đã nhận. “Hoàn lại cho nhau tức khi hoàn đất sẽ tính công sức, giá trị cải tạo đất, công trình trên đất, cây cối trên đất… Người mua lấy lại tiền bao gồm khoản tiền chênh lệch giá trị quyền sử dụng đất do các bên thoả thuận với giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm xét xử sơ thẩm hoặc các thiệt hại khác, nếu có”, PGS-TS Lê Minh Hùng nêu.
"Sau khi nghe tòa tuyên án vô hiệu 3 hợp đồng, tôi không còn biết gì hết" 
Vợ chồng ông Lê Văn Dư cho biết, sau khi tòa tuyên án thì vợ chồng ông bà sống trong nỗi lo sợ, không biết cách nào để giữ lại miếng đất, sợ một ngày cả gia đình bị đuổi ra khỏi nhà.
Bà Trần Thị Mỹ Hiệp, vợ ông Dư vừa nói vừa khóc: “Sau khi nghe tòa tuyên án vô hiệu 3 hợp đồng, tôi không còn biết gì hết, trong đầu chỉ muốn chết, lắm lúc nghĩ mình chết đi thì có thể thay đổi mọi chuyện. Nên tôi chạy ra ngoài nhảy lầu chết cho xong, nhưng lúc đó có một anh cản tôi lại. Cả đời vợ chồng tôi đi vay nợ mua được miếng đất để làm ăn, lo con cái, nhưng giờ thì mất đất, nợ nần chồng chất. Ngày trước, mua miếng đất này trũng thấp, vắng vẻ lắm, xung quanh là ao rau muống, chồng tôi phải vác từng xô đất tu bổ lại mới được như hôm nay. Chúng tôi mua đất của ông Quý, trả tiền đầy đủ, vợ chồng tôi cũng ở đây từ năm 2009 đến giờ, vậy mà giờ lại đi kiện đòi lại đất. Nếu giờ mất miếng đất này coi như tôi mất hết tất cả, không biết sống sao”.
Ông Dư cũng khóc theo vợ mình, rồi trăn trở: “Để có tiền mua đất, tôi và vợ phải đã đi vay mượn họ hàng, thế chấp nhà của cha, mẹ ở quê. Đến giờ, mỗi tháng tôi đều xoay sở hơn 20 triệu đồng gửi về quê trả nợ. Giờ mất tất cả chúng tôi không biết phải gồng gánh ra sao. Trước khi ông Quý làm đơn kiện, tôi có đến nhà ông ấy để quỳ lạy, van xin cho tôi đường sống, nhưng không được. Hôm ở tòa án, nếu không có mọi người can ngăn, tôi cũng muốn lao theo vợ mình”.
Song Mai
 

Bình luận

User
Gửi bình luận
Trương Nguyễn Trọng Nhân

Trương Nguyễn Trọng Nhân

Thương cho Cô Chú !
Mong sự việc được giải quyết thoả đáng và trả lại niềm tin cho người dân !
Hương Trà

Hương Trà

bài hay,xác đáng.
Tung Vothanh

Tung Vothanh

Nếu như bị đơn khởi tố nguyên đơn trong vụ này có được không..?
sinoca

sinoca

Thêm người là nạn nhân của việc mua bán nhà đất băng giấy tay.
Xem thêm bình luận

VIDEO ĐANG XEM NHIỀU