‘Soi’ bất động sản né thuế

Tổng cục Thuế yêu cầu cục thuế tỉnh, thành phố phối hợp với các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan, tham mưu, báo cáo UBND thành phố xây dựng bảng giá đất giai đoạn 2020 - 2024 sát với giá thị trường để ban hành bảng giá áp dụng từ 1.1.2020; bổ sung bảng giá đất đối với các dự án, khu dân cư mới để tính thuế TNCN, lệ phí trước bạ khi người dân chuyển nhượng...

Lâu nay, việc ghi 2 giá trong giao dịch bất động sản (BĐS) trở nên khá phổ biến. Đơn cử tại một phòng công chứng tỉnh Đồng Nai chứng thực việc chuyển nhượng một thửa đất có diện tích 16.250 m² với giá gần 14 tỉ đồng. Chỉ hơn 1 tuần sau, cũng phòng công chứng này công chứng hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên với giá ghi chỉ 400 triệu đồng. Số tiền chênh lệch khi tính thuế lên đến 13,6 tỉ đồng, gây thất thu thuế gần 280 triệu đồng.

Tổng cục Thuế vừa qua cũng đã chỉ ra một số trường hợp người khai giá chuyển nhượng BĐS để tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) và lệ phí trước bạ không sát với giá thị trường, giá chuyển nhượng. Chẳng hạn, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi trên hợp đồng thấp hơn rất nhiều so với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định; có sự chênh lệch lớn về giá chuyển nhượng cùng BĐS của các lần giao dịch khác nhau trong một thời gian ngắn; bất hợp lý hơn là giá tính thuế BĐS hình thành trong tương lai cao hơn nhiều lần so với giá tính thuế của BĐS đã hoàn thành, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trước thực tế hiện nay, Tổng cục Thuế đã liên tục yêu cầu các cục thuế tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tăng cường công tác quản lý thuế đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS.

Cơ quan thuế đã “gắt” hơn khi xem xét giá kê khai tính thuế chuyển nhượng BĐS trong thời gian gần đây. Ông Minh (Q.9, TP.HCM) vừa mua một căn hộ chung cư cho hay cơ quan thuế yêu cầu ghi giá bằng với giá mà chủ đầu tư bán ra là 4 tỉ đồng, trong khi giao dịch của chủ căn hộ này trước đó chỉ ghi mức 500 triệu đồng. Do đó ông Minh thực hiện nộp thuế hơn 80 triệu đồng, cao hơn 70 triệu đồng so với giao dịch trước.

Ông Nguyễn Nam Bình, Phó cục trưởng Cục Thuế TP.HCM, cho hay về nguyên tắc cơ quan thuế dựa theo bảng giá đất của UBND ban hành để xác định lại giá giao dịch chuyển nhượng BĐS trong trường hợp người khai mức giá thấp. Trong trường hợp hồ sơ khai thuế có giá thấp, cơ quan thuế sẽ phải xác định là giao dịch là có thật rồi phối hợp với các cơ quan khác như ngân hàng, phòng công chứng... để có chứng cứ về mức giá giao dịch và ấn định lại giá.

Luật sư Phạm Ngọc Diễm Hằng, Đoàn luật sư TP.HCM, cho rằng tình trạng khai giá trong giao dịch mua bán BĐS thấp hơn giá chuyển nhượng để né thuế thực tế khá phổ biến, đặc biệt là những trường hợp đầu cơ, đầu tư mua đi bán lại nhiều lần. Công văn nhắc nhở của Tổng cục Thuế nêu ra các hình thức lách thuế khá chính xác và chấn chỉnh tình trạng này trên thị trường trong thời gian gần đây.

Tuy nhiên trong thực tế cũng có những trường hợp bị “oan”, mua bán BĐS bị lỗ mà vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thuế khi áp dụng phương pháp tính thuế 2% trên số tiền bán thay vì tính thuế trên phần lợi nhuận của giao dịch 25% như trước. Chính vì vậy, khi cơ quan thuế áp dụng biện pháp “soi” giá, rất có khả năng nhiều người khiếu nại liên quan đến giá giao dịch nếu cơ quan thuế không đưa ra được chứng cứ của giao dịch.

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng khai 2 giá trong mua bán BĐS, theo TS Lê Đạt Chí, Phó trưởng khoa Tài chính - Trường ĐH Kinh tế TP.HCM, là do vẫn còn tình trạng chênh lệch cao giữa bảng giá đất hằng năm do các tỉnh thành công bố và giá đất thị trường. Đồng thời, do cách tính thuế 2% trên giá bán nên người dân có xu hướng khai thấp để giảm thuế, phí. Về lâu dài cơ quan thuế nên tính toán và thống nhất chỉ còn áp dụng phương pháp tính thuế TNCN đối với phần lợi nhuận trong mua bán BĐS, đúng bản chất của thuế TNCN là có lợi nhuận thì mới đóng thuế. Đồng thời, các cơ quan ban ngành cần có sự phối hợp để có cơ sở dữ liệu về giá BĐS, không những quản lý về mặt nhà nước mà còn chống thất thu thuế.

Luật sư Nguyễn Văn Đức, Giám đốc Công ty luật Kinh Luân (TP.HCM), cho rằng để hạn chế tình trạng thất thoát thuế trong các giao dịch BĐS, cần kiên quyết không áp dụng giao dịch bằng tiền mặt mà bắt buộc phải giao dịch thông qua ngân hàng. Để áp dụng được thì phải bổ sung theo các quy định liên quan như khi nộp hồ sơ nhà đất để thay đổi biến động, đặc biệt thay đổi chủ sở hữu thì người nộp phải xuất trình chứng từ giao dịch qua ngân hàng kèm theo các giấy tờ khác. Nếu không có chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng thì không cho đăng ký thay đổi. Đồng thời có thể xem xét chỉnh sửa để bảng giá đất của nhà nước phải áp sát với mức bằng 90 - 95% giá thị trường thay vì chỉ bằng khoảng 30 - 40% giá thị trường như hiện nay.