Nghịch lý sức mua giảm, giá nhà đất vẫn tăng

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản (BĐS) Việt Nam (VARS), mức tăng giá BĐS trong quý 3/2020 tại TP.HCM từ 15 - 20% so với quý trước, Hà Nội cũng tăng 3 - 5%. Nguy cơ bong bóng BĐS đang được đặt ra không chỉ ở Việt Nam mà nhiều nước trên thế giới.

Theo báo cáo của VARS, tại Hà Nội giá căn hộ phân khúc trung, cao cấp tiếp tục gần như đi ngang, phân khúc bình dân tăng nhẹ khoảng 3 - 5%, so với quý trước vì mặc dù ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng chưa có doanh nghiệp nào giảm giá bán. Có một số dự án thuộc phân khúc bình dân hiện tại giá đã được đẩy lên chạm ngưỡng phân khúc trung cấp. Giá đất nền ở Hà Nội do khan hiếm hàng và thuộc dòng sản phẩm được ưa chuộng nên cũng tăng mạnh.

Tại TP.HCM, giá bán căn hộ trong quý 3/2020 còn tăng mạnh hơn, từ 15 - 20% so với quý 2/2020 nên đã tạo nên cơn sốt nhỏ trên thị trường do khan hiếm nguồn hàng trong bối cảnh lượng cầu rất cao. Cũng do khan hiếm nguồn hàng, nhiều nhà đầu tư phải tìm đến đất nền nên tại các huyện ven đô có sự tăng giá mạnh như Bình Chánh, Gò Vấp, Củ Chi..., với mức dao động từ 30 - 50 triệu đồng/m², tăng từ 10 - 15% so với quý trước.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký VARS, hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn ở Hà Nội đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp.

Thậm chí, có nơi giá được đẩy lên cao nhanh chóng mặt, mấy năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn đồng/m² thì nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu đồng/m². Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu đồng/m². Hiện đang xuất hiện nghịch lý giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m², nhưng đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đô thị đã có giá chào bán từ 20 - 30 triệu đồng/m². Nhiều dự án ở TP.HCM đẩy giá lên cao đã thiết lập mặt bằng giá mới.

Ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận R&D của Công ty DKRA Việt Nam, cũng thừa nhận trong đợt vừa qua khi công bố TP.Thủ Đức khiến một vài dự án tăng rất cao, nhất là những dự án đã hình thành, tiếp tục mở bán những giai đoạn sau. Hiện nay đang có nghịch lý là do dịch Covid-19 nên sức mua giảm nhiều so với năm trước nhưng giá dự án chủ đầu tư bán ra ở thị trường sơ cấp vẫn tăng từ 10 - 15%, nhất là ở khu đông TP.HCM.

Dữ liệu từ Công ty CBRE Việt Nam cho thấy từ năm 2019 cho đến nay, giá căn hộ mở bán mới tại TP.HCM hầu hết đều không dưới 45 triệu đồng/m². Thiếu hàng, giá cao đã đẩy người mua, nhà đầu tư “dạt” về các vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương hay Long An để tìm kiếm cơ hội đầu tư, mua nhà đất an cư. Chính vì vậy, giá BĐS ở những tỉnh này cũng vì thế ùn ùn tăng theo.

Tại Bình Dương, so với năm 2019, giá căn hộ bình quân từ 25 - 30 triệu đồng/m² đã bị đẩy lên mức từ 30 - 35 triệu đồng/m², thậm chí 37 - 38 triệu đồng/m² (tăng khoảng 15% so với năm 2019). Hiện tại Bình Dương đang có hơn 20 dự án được chào bán trong giai đoạn 2020 - 2021, với hơn 40.000 căn hộ được công bố, trong khi cả năm 2019 chỉ có khoảng 10.000 căn hộ được chào bán.

Tương tự ở Đồng Nai, với lợi thế tiếp giáp khu đông TP.HCM và có sự tăng trưởng kinh tế vững mạnh, đặc biệt là sự đầu tư sân bay Long Thành đã khiến các dự án đất nền ở đây tăng mạnh. Nếu trong năm 2019, giá đất bình quân tại Đồng Nai dao động trong khoảng 12 - 14 triệu đồng/m² thì ngay đầu năm 2020 bị đẩy mạnh lên bình quân 22 triệu đồng/m². Sau khi chính quyền địa phương kiểm soát chặt lại, cộng với khủng hoảng do dịch bệnh, giá đất hiện tại đã giảm còn 15 - 18 triệu đồng/m².

Ông Nguyễn Văn Đính nhận xét, giá BĐS hiện nay quá cao so với sức tiêu thụ của đại bộ phận người dân. Trong khi TP.HCM hiện gần như không có nhà dưới 30 triệu đồng/m² thì các TP lớn giá căn hộ khoảng 25 triệu đồng/m² cũng khó kiếm. Người bình dân hiện nay mất cơ hội mua nhà khi các chủ đầu tư liên tục đẩy giá do nguồn cung khan hiếm. “Giá chung cư ở các đô thị lớn bị đẩy lên ngưỡng trần, thậm chí có đôi chút bong bóng. Đặc biệt là phân khúc chung cư cao cấp dẫn đến tỷ lệ tiêu thụ chậm. Nhiều dự án có sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao, bị áp lực phải thu hồi vốn để trả nợ, phải áp dụng chính sách khuyến mại và tặng quà giá trị lớn. Giá đất đai ở những địa phương trước đây phát triển nóng, nhanh dẫn đến đẩy giá đất tăng mạnh, nhiều nơi vượt ngưỡng giá trị thật của thị trường. Trong giai đoạn vừa qua hầu hết phải điều chỉnh cho phù hợp, để lôi kéo lực cầu thị trường trở lại”, ông Đính khuyến cáo.