Gỡ định giá đất, kích hoạt kinh tế

Theo thống kê mới nhất của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), ước tính có 63 dự án thuộc 17 tập đoàn và doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS), tương ứng với 30.402 căn nhà và căn hộ officetel bị chậm cấp sổ hồng. Đây chỉ là con số thống kê chưa đầy đủ trong tổng số 490 dự án nhà ở được phê duyệt trong các năm 2015 - 2019 (chưa bao gồm các dự án đã triển khai trước năm 2015). Không chỉ kéo dài 5 - 7 năm mà có dự án thậm chí đã hơn 20 năm vẫn chưa được nộp tiền sử dụng đất (TSDĐ).

Muốn thay đổi, gỡ tắc tiền sử dụng đất, đòi hỏi cả hệ thống chính trị phải vào cuộc, cùng rà soát tắc khâu nào, chỗ nào, thuộc thẩm quyền cơ quan nào thì giải quyết ngay chỗ đó LS Bùi Quang Nghiêm

Đáng nói, việc chậm trễ đóng TSDĐ không phải do phía DN chây ì, trốn tránh trách nhiệm mà nghịch lý là DN muốn đóng cũng không được. Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc chậm cấp sổ hồng là các chủ đầu tư không nộp được TSDĐ. Đơn cử, trường hợp 11 dự án nhà chung cư của Tập đoàn Novaland và 2 dự án nhà chung cư của Tập đoàn Hưng Thịnh, dù chủ đầu tư đã tạm nộp TSDĐ, nhưng qua 2 - 3 năm vẫn chưa được thông báo số tiền phải nộp bổ sung (hoặc được hoàn trả), để được xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước, từ đó được cấp sổ hồng cho khách hàng. Trong khi đó, có tình trạng chủ đầu tư đã nộp TSDĐ, đã được cấp sổ hồng cho một phần diện tích dự án nhà chung cư nhưng nay không được tiếp tục cấp sổ hồng cho phần diện tích dự án nhà chung cư còn lại vì Sở Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) yêu cầu xem xét tính toán, có thể nộp thêm tiền sử dụng đất (bổ sung), đối với phần diện tích tầng hầm để xe vượt ra ngoài ranh diện tích khối đế xây dựng nhà chung cư, như dự án Gateway Thảo Điền của Sơn Kim Land.

Còn đối với các hồ sơ mới đề nghị tính TSDĐ các dự án nhà chung cư có phần diện tích tầng hầm để xe vượt ra ngoài ranh diện tích khối đế xây dựng nhà chung cư, Sở TN-MT xem xét tính toán kéo dài đến nay vẫn chưa có kết quả, như dự án Sài Gòn Mia, dự án chung cư lô 3, lô 4 cụm 1 thuộc tổng thể dự án khu dân cư Trung Sơn, xã Bình Hưng của Tập đoàn Hưng Thịnh; dự án khu chung cư Him Lam Phú An, Q.9 và hàng trăm dự án nhà chung cư (tương tự) trên địa bàn TP.HCM…

Thậm chí, có những dự án đủ điều kiện cấp sổ hồng nhưng DN cũng không “thoát” phiền hà. Cụ thể như dự án 8X Plus, trong quá trình thực hiện các thủ tục cấp sổ hồng, Sở TN-MT đã làm thất lạc 5 sổ đỏ và xử lý, giải quyết các thủ tục cấp sổ hồng chậm trễ, kéo dài từ thời điểm tháng 7.2019 đến nay vẫn chưa có kết quả.

Tại TP.HCM có hơn 60 dự án đang tắc vì tiền sử dụng đất Ảnh: Ngọc Dương

Bỏ tiền túi làm nhà ở, nhà cho thuê giá thấp, nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, không khỏi ngán ngẩm nêu hàng loạt dự án nhà ở thương mại được giao đất vào các năm 2012, 2013, 2014, 2015 đến nay vẫn không tính TSDĐ được, dù đã được Sở TN-MT TP hỗ trợ để hoàn tất.

Cụ thể, khi tính TSDĐ, có 2 số liệu mà đơn vị tư vấn gần như không thể lấy được. Đầu tiên là giá trị thực tế các giao dịch tương đương cùng thời điểm để so sánh. Số liệu này thường có thể lấy ở 2 địa chỉ là từ văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc các cơ quan công chứng hợp đồng mua bán tại thời điểm đó. Tuy nhiên, đơn vị tư vấn không lấy được, lại nhờ DN đi xin. DN tự đến văn phòng công chứng ở Q.Bình Tân xin giá đã được công chứng, song cuối cùng cũng không sử dụng được vì… giá bán của người dân giao dịch tại thời điểm đó thực ra không phải là giá thị trường. Thế nên, khi đơn vị tư vấn lấy số liệu đó ra tính thì... bị âm luôn.

Vấn đề kế tiếp là chọn phương án tính TSDĐ theo phương án giá trị thặng dư là có giữ lại phần giá trị lợi nhuận của DN để lại, giả sử 20%. Nhưng cách tính lại yêu cầu DN phải đi tìm các đơn vị kinh doanh cùng lĩnh vực trên địa bàn, yêu cầu họ cung cấp giá trị lợi nhuận trong giai đoạn đó để so sánh.

“Lợi nhuận là bí mật của DN, làm sao bảo họ cung cấp cho mình được? Giả sử có cung cấp số liệu lợi nhuận cho mình thì số liệu chưa chắc là thực. Dẫn đến chuyện khi tính giá trị tiền để lại của DN, cắt ra khoản chi phí hoạt động, lợi nhuận DN, chi phi vay ngân hàng… thì cuối cùng TSDĐ lại ra số âm tiếp. Mọi thủ tục kiến nghị, họp chạy lòng vòng hơn 7 năm nay, hồ sơ thẩm định 7 lần rồi vẫn chưa kết thúc, không ra được”, ông Nghĩa bức xúc.

Luật sư (LS) Bùi Quang Nghiêm, Đoàn LS TP.HCM, nhận định việc tắc TSDĐ không chỉ ảnh hưởng đến DN mà cả người dân, xã hội cũng phải chịu thiệt. Cụ thể, người dân phải bỏ số tiền rất lớn ra mua nhà nhưng có khi chờ đến 15 - 20 năm vẫn chưa được cấp sổ, chưa được sở hữu tài sản của mình, cuộc sống của họ bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Trong khi đó, Nhà nước cũng thất thu. Theo thống kê giai đoạn 5 năm qua, TP.HCM chỉ thu được 3 - 5% TSDĐ tại các dự án BĐS, thấp hơn rất nhiều so với các năm trước đây (thường chiếm tỷ trọng 9 - 10% số thu ngân sách).

“Trong bối cảnh kinh tế sau dịch bệnh suy sụp, hàng vạn người lao động mất việc, các DN điêu đứng, việc tắc nghẽn các khoản thu càng khiến tình hình kinh tế, xã hội trở nên khó khăn. Giải quyết được điểm nghẽn này, giải phóng hàng trăm dự án, hàng vạn căn hộ sẽ tạo tiền đề rất lớn kích hoạt, phát triển kinh tế, xã hội của TP trong thời gian tới”, ông Nghiêm nói.

Theo LS Bùi Quang Nghiêm, có 2 nguyên nhân chính dẫn đến việc tắc TSDĐ kéo dài. Thứ nhất, do luật không rõ ràng. Giá trị đất hằng năm đã được UBND các tỉnh, TP trực thuộc T.Ư ra quyết định tại từng vị trí rõ ràng nhưng quy trình tính toán không đơn giản. Mỗi dự án BĐS khi triển khai, xây dựng phải cần rất nhiều thủ tục, giấy tờ, mất rất nhiều thời gian. Trong quá trình đó, nhiều quy định, luật, quy trình liên tục thay đổi, khiến các sở, ngành trở tay không kịp. Mỗi lần cập nhật quy định là lại thêm kéo dài thời gian, DN khốn khổ.

Thứ hai, hầu hết các cơ quan chính quyền hiện nay làm gì cũng sợ trách nhiệm. Luật bất cập theo kiểu tùy nghi, lãnh đạo có thể linh động áp dụng, xử lý theo từng dự án cụ thể nhưng ai cũng sợ trách nhiệm nên không dám quyết, không dám gỡ. Không ngoại trừ trường hợp cán bộ liên quan trực tiếp trong quy trình thẩm định giá đất, thu tiền sử dụng đất, cấp sổ hồng còn cố tình chây ì, làm khó để đòi “quyền lợi”.

“Gốc rễ của vấn đề vẫn là luật. Luật chặt chẽ, rõ ràng thì sẽ không có chuyện “quả bóng” đẩy đi đẩy lại: DN than tắc ở Sở, Sở đẩy cho UBND TP rồi UBND TP lại kêu khó ở Bộ như thời gian qua. Muốn thay đổi, gỡ tắc TSDĐ, đòi hỏi cả hệ thống chính trị phải vào cuộc, cùng rà soát tắc khâu nào, chỗ nào, thuộc thẩm quyền cơ quan nào thì giải quyết ngay chỗ đó. Quy trình tính tiền, thu tiền, cấp sổ... phải phân rõ trách nhiệm, quyền quyết định, áp thời gian, xử lý thật nghiêm những trường hợp cố tình chây ì, ngâm hồ sơ, làm khó DN”, LS Nghiêm đề xuất.