Sau một năm 'siết' tín dụng bất động sản, doanh số bán nhà Trung Quốc giảm 49%

Kiểm soát đại trà, tạo nhiều hệ lụy…

Phát biểu tại Tọa đàm “Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản” do Báo Thanh Niên tổ chức sáng 7.6, chuyên gia kinh tế tài chính, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh - Học viện Tài chính - cho rằng tín dụng bất động sản là một trong nguồn vốn rất quan trọng, là mạch máu của nền kinh tế, không chỉ với Việt Nam mà trên thế giới. Tuy nhiên, trong thời gian qua, nhu cầu tăng trưởng khu vực tín dụng bất động sản có một số yếu tố mất cân đối. Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, nhu cầu nhà ở phân khúc bình dân và trung cấp lên đến 80 - 90%, nhà ở cao cấp 30 - 40%, đất nền lên đến 90%... Thế nên, việc kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn tín dụng vào bất động sản nói riêng cũng như lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro nói chung là rất quan trọng.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh nói, ngay từ cuối năm 2020, ông đã nhìn thấy "trạng thái bất thường" trong lĩnh vực chứng khoán, bất động sản và có ý kiến nên kiểm soát. Tuy nhiên, có thể do cách hiểu của các ngân hàng chưa chuẩn xác, hoặc tín dụng cho bất động sản của ngân hàng có thể chạm mốc 8% trên tổng vốn cho vay theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, khiến một số ngân hàng không tiếp tục cho vay nữa. "Nói gì thì nói, nếu tiếp tục kiềm siết tín dụng bất động, thị trường sẽ có một số tác động không tốt, ảnh hưởng lớn đến tăng trưởng" - TS Đinh Trọng Thịnh nói và dẫn chứng: Với một số doanh nghiệp có nhu cầu vốn tín dụng đầu tư lớn, khi dừng cho vay, hàng loạt dự án dừng lại, Điều này không chỉ ảnh hưởng đến nguồn cung sản phẩm ra thị trường mà ảnh hưởng đến việc làm xã hội, cũng như ảnh hưởng tăng trưởng.

Chuyên gia kinh tế tài chính, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh tại tọa đàm

độc lập

Thứ 2, với doanh nghiệp đã có sản phẩm chuẩn bị bán ra thị trường, chỉ cần một chút nữa để đưa hàng ra, cần có chi phí để đưa sản phẩm ra thị trường. Việc dừng cho vay, sản phẩm không bán được, từ đó thành nợ xấu.

Thứ 3, với người có nhu cầu mua nhà, đặt cọc rồi, nhưng không đủ năng lực tài chính để trả một lần, cần sự hỗ trợ tiền vay. Trong khi theo Thông tư 20, vay mua nhà chỉ vay được tại ngân hàng chính sách xã hội, ngân hàng thương mại thì không. Như vậy, việc mua bán nhà sẽ bị chậm lại.

Thứ 4, với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, nếu người mua khó vay để mua nhà, người bán khó bán. Nợ xấu tăng thì “ông” ngân hàng lo trước. Thực tế xử lý nợ xấu không đơn giản và nếu được cũng mất rất nhiều thời gian.

Trung Quốc bắt đầu tháo gỡ chính sách cho vay bất động sản

Từ đó, ông Đinh Trọng Thịnh nêu một số bài học siết tín dụng vào bất động sản đã gây nên một số hệ lụy xảy ra tại các nước, gần đây nhất là Trung Quốc.

Trong những năm từ 2016 - 2020, giá bất động sản tại Trung Quốc tăng cao. Trung bình mỗi năm tăng 9 - 10% và giá tăng đều tại nhiều thành phố. 70/70 thành phố lớn tại Trung Quốc trong giai đoạn này đều có giá nhà tăng mạnh. Thậm chí cao hơn giá nhà tại Hồng Kông, London (Anh), cao hơn Nhật Bản những năm 80 thế kỷ trước khi Nhật Bản bị bong bóng bất động sản, cao hơn giá nhà ở Mỹ năm 2009 khi Mỹ rơi vào khủng khoảng về nhà ở. Số liệu cho thấy, tỷ lệ chênh lệch giữa giá nhà và thu nhập của người dân tại Trung Quốc ngày càng lớn. Năm 2015, chênh lệch 14,7% nhưng đến năm 2021, mức chênh lệch này lên đến 25 - 26%. Khả năng sẵn sàng mua nhà của người dân ngày càng thấp. Khoảng 70% người dân Trung Quốc cho biết không mua được nhà hoặc khó mua, 30% còn lại có thể có khả năng thanh toán. Rõ ràng khoảng cách này càng tăng, việc bán nhà ngày càng khó. Tiêu thụ ít, cầu lại tăng khiến giá nhà giảm đi.

Thế nên, để quản lý bất động sản, cuối năm 2020, Trung Quốc ban hành chính sách giới hạn tín dụng bất động sản với 3 "lằn ranh đỏ”. Đó là tỷ lệ nợ phải trả của doanh nghiệp trên tài sản doanh nghiệp ở mức 70%; nợ ròng trên vốn chủ sở hữu tối đa 100%; thanh toán tiền mặt trên tài sản ngắn hạn bằng 1. Nếu vượt qua 3 "lằn ranh đỏ" trên, chủ đầu tư không được vay thêm từ ngân hàng thương mại. Từ đó, hầu hết doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đều bị vướng bởi chính sách này. Đến 2021, chỉ có 6,3% doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc đáp ứng các quy định mới này, còn lại hầu như doanh nghiệp không thể vay. Thị trường bất động sản bắt đầu thiếu hụt nguồn cung, chủ đầu tư không có tiền chi trả cho nhà thầu thi công, khiến các dự án bất động sản đang triển khai bị đình trệ.

Nguồn cung thiếu hụt đột xuất trong khi nhu cầu vẫn có, theo lẽ tự nhiên, giá nhà tại Trung Quốc lại tăng trở lại. Tuy nhiên, chính sách mới này với riêng Tập đoàn Evergrand đã có 800 dự án nhà bị đình hoãn tại 200 thành phố khiến hàng chục triệu người thất nghiệp. Một vài số liệu cho thấy, tăng trưởng của quốc gia đông dân nhất thế giới này bị giảm sút đáng kể từ các hệ lụy này.

Doanh số bán nhà tháng 4 năm nay giảm đến 49% so với cùng kỳ năm ngoái. Đầu tư bất động sản giảm 2,7%, đầu tư hạ tầng giảm 6,5%, thất nghiệp tăng rất cao lên đến 6,7%. Đặc biệt, tỷ lệ thất nghiệp độ tuổi 16 - 24 lên đến 18,2%. Dấu hiệu thấy rõ nhất là niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường giảm do giao nhà chậm trong khi nhiều chỉ số về bán lẻ, sản xuất đều giảm mạnh so với kỳ vọng trước đó. Doanh số bán lẻ tháng 4.2022 của Trung Quốc giảm 11%, gấp đôi số dự đoán; sản lượng công nghiệp giảm 2,9% trong khi kỳ vọng trước đó kỳ vọng tăng 4%...

Thực tế, ban đầu mới siết chính sách, giá nhà tại Trung Quốc tăng lên do nhu cầu tăng, nguồn cung giảm, nhưng rồi sau đó giảm và giảm liên tục từ tháng 9.2021 cho đến nay.

Kết quả, trong tháng 5, Chính phủ Trung Quốc thay đổi chính sách, khuyến khích một số địa phương có thể mở cửa trở lại cho tín dụng lĩnh vực bất động sản tùy tình hình dự án; ngân hàng Trung ương yêu cầu giảm mức thế chấp cho vay bất động sản, nới rộng cho vay; điều chỉnh giảm tỷ lệ lãi suất từ 4,6% xuống 4,4% trong tháng 4. Các chính sách này nhằm “khơi thông” thị trường bất động sản và đến tháng 5 vừa qua, giao dịch bất động sản ở Trung Quốc đã dần ấm lên.

Từ bài học chính sách tín dụng bất động sản, PGS-TS Đinh Trọng Thịnh đề xuất: Việt Nam nên lựa chọn chính sách linh hoạt từng thời điểm, từng thị trường và tùy phân khúc cho phù hợp thực tế hơn. Chẳng hạn, phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp có bao nhiêu hết bấy nhiêu nên cho vay, thậm chí nên cho vay ưu đãi, hoặc gói lãi suất 2% Chính phủ vừa ban hành. Thứ 2, doanh nghiệp đầu tư phân khúc nhà ở xã hội, nhà cho công nhân trong gói lớn 350.000 tỉ đồng thì việc triển khai quá chậm gần như không có gì. Cần có sự hỗ trợ tháo gỡ mảng này. Tiếp theo, cho vay đối với doanh nghiệp có năng lực tài chính tốt, có khả năng và đóng góp lớn cho xã hội tốt, cần hỗ trợ cho vay đề lượng hàng hóa ra thị trường tốt hơn. Qua đó, loại bớt nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn, không có năng lực tài chính tạo rủi ro lớn.

Cuối cùng, cần tháo gỡ cho vay người mua nhà thực tế, mua nhà lần đầu. Về phía ngân hàng tạo điều kiện cho người có nhu cầu mua, để có thể an cư lạc nghiệp, có việc làm và tăng trưởng. Đó là điều chúng ta hướng tới tương lai.