Phạt kịch khung 800 triệu đồng trong kinh doanh bất động sản có đủ sức răn đe?

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Dự thảo nghị định này quy định một số điểm mới về mức phạt tiền trong kinh doanh bất động sản, biện pháp khắc phục hậu quả, xử phạt hành vi xây dựng không phép, sai phép đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn…

Theo Bộ Xây dựng, dự thảo nghị định này đã kế thừa những quy định tích cực của Nghị định số 139/2017/NĐ-CP, đồng thời bổ sung những quy định mới phù hợp luật Xử lý vi phạm hành chính và hệ thống pháp luật chuyên ngành xây dựng.

Đáng chú ý, dự thảo nghị định đã tăng mức phạt tiền lên đến 800 triệu đồng đối với một số hành vi kinh doanh bất động sản như: chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định; bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực; huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân hoặc tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích cam kết… Theo Nghị định số 139/2017/NĐ-CP hiện hành, mức phạt cao nhất chỉ là 300 triệu đồng.

Ông Nguyễn Đức H., giám đốc kinh doanh một công ty bất động sản, chia sẻ mọi doanh nghiệp đều phải bám sát thị trường, tranh thủ lúc giá tốt, thanh khoản cao để đẩy hàng, tối ưu lợi nhuận. “Do đó, không phải lúc nào cũng có thể tuân thủ răm rắp 100% các quy định pháp luật trong kinh doanh bất động sản. Tất nhiên, vượt rào là vi phạm, và đương nhiên bị xử lý. Nhưng ở một số bối cảnh, trong kinh doanh cũng cần phải lách luật để tận dụng lợi thế thị trường, nếu không sẽ rất vất vả”, ông H. nói.

Công trình C1-CT tại Dự án An Lạc Green Symphony không có giấy phép xây dựng, bị xử phạt vi phạm hành chính, nhưng đã rao bán nhà Ảnh Lê Quân

Cũng theo ông H., khi triển khai đầu tư một dự án bất động sản, thời gian làm thủ tục pháp lý, xây dựng bước đầu thường kéo dài 3 - 4 năm mới đưa sản phẩm ra thị trường. Dòng tiền đổ vào dự án rất lớn trong thời gian dài, mà thị trường thì liên tục biến đổi nên rủi ro rất cao. Nên khi đón được sóng thị trường, các chủ đầu tư thường chấp nhận “vượt rào - nộp phạt” bán hàng trước khi đủ điều kiện kinh doanh bất động sản. Khi bán được hàng, dòng tiền về sớm, lại quay vòng được, đỡ khoản vay ngân hàng. Từ đó, giảm được chi phí vốn, giảm giá thành, tăng lợi nhuận.

“Nếu cứ chờ đủ thủ tục pháp lý mới bán thì chi phí có khi còn cao gấp nhiều lần 800 triệu nộp phạt. Do vậy, việc tăng mức phạt này hầu như không mang nhiều sức răn đe trong kinh doanh bất động sản”, ông H. bộc bạch.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, cho rằng mức phạt 800 triệu đồng như dự thảo nghị định do Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đưa ra là chưa đủ sức răn đe. Thậm chí, nếu phạt kịch khung trong luật Xử lý vi phạm hành chính là 2 tỉ đồng thì cũng chưa đủ răn đe đối với các chủ đầu tư dự án vài trăm đến hàng nghìn tỉ đồng. Đây chính là bất cập, là kẽ hở pháp luật để chủ đầu tư lách luật, đẩy rủi ro về phía người mua nhà.

Dự án Vườn Vạn Tuế Sago Palm Garden ở H.Văn Giang, Hưng Yên xây dựng trái quy hoạch, bán nhà biệt thự, liền kề trái pháp luật Ảnh Lê Quân

KTS Phạm Thanh Tùng, Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam, nêu ý kiến mức phạt cao nhất theo luật Xử lý vi phạm hành chính cao nhất chỉ 1 tỉ đồng đối với cá nhân. Trường hợp đối tượng vi phạm là tổ chức thì mức phạt cao nhất là 2 tỉ đồng.

“Đối với dự án có tổng mức đầu tư cả trăm tỉ đồng, hay cả nghìn tỉ đồng thì sai phạm, xử phạt hành chính cao nhất chỉ 2 tỉ đồng là không đủ sức răn đe. Đây là điểm bất cập lớn, kẽ hở của luật pháp để các chủ đầu tư lách, sẵn sàng vi phạm rồi nộp phạt. Nếu không sớm khắc phục điểm này sẽ dẫn đến nhờn luật, mất niềm tin vào pháp luật của người dân, gây thiệt hại cho khách hàng”, KTS Tùng nói.

KTS Tùng cũng cho rằng, để thay đổi có hiệu quả, mang tính đột phá thì luật Xử lý vi phạm hành chính cần sửa đổi, bổ sung theo hướng nâng mức phạt, tăng chế tài đối với các ngành, lĩnh vực có tiềm lực kinh tế lớn, trong đó có bất động sản. Mức phạt phải đủ sức răn đe để các chủ đầu tư, người vi phạm thấy rõ nếu có vi phạm thì bản thân chịu thiệt nặng trước, không có lợi lộc gì.

Đồng thời, cần xem xét các yếu tố để hình sự hoá các vụ việc, xử lý nghiêm, dứt điểm. Như vậy mới đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật, đủ sức răn đe, chấm dứt được tình trạng đẩy thiệt hại về cho khách hàng như nhiều vụ việc từ trước đến nay. Thậm chí, cần quy trách nhiệm cụ thể, có chế tài xử lý nghiêm đối với người đứng đầu địa phương, các cấp cán bộ khi để xảy ra vi phạm.

KTS Tùng khuyến cáo, người mua nhà cần đủ tỉnh táo trước khi đặt cọc, ký hợp đồng, xuống tiền mua sản phẩm bất động sản. Phải tìm hiểu, nắm chắc được các thủ tục pháp lý của dự án, tránh tiền mất tật mang.