Nhà ở xã hội tăng tốc

Mục tiêu xây dựng 130.000 căn

Để đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) về đích, mới đây Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chỉ đạo đôn đốc thực hiện nhiệm vụ trọng tâm sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán. Trong đó, yêu cầu Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp với các cơ quan, địa phương khẩn trương tổ chức Hội nghị toàn quốc về NOXH trong tháng 2. Tại Nghị quyết số 01 ngày 5.1.2024 về nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu thực hiện Kế hoạch phát triển KT-XH và dự toán ngân sách năm 2024, Thủ tướng Chính phủ giao các địa phương phải hoàn thành khoảng 130.000 căn NOXH trong năm 2024. Dù vậy, các địa phương chỉ đăng ký hoàn thành 108 dự án NOXH, quy mô 47.532 căn hộ.

ĐÌNH SƠN

Theo một lãnh đạo Bộ Xây dựng, đến nay cả nước đã quy hoạch 1.249 khu đất, với quy mô 8.390 ha nhưng vẫn còn một số địa phương chưa quy hoạch bố trí quỹ đất phát triển NOXH như: Ninh Bình, Hà Giang, Lai Châu, Nghệ An, Đắk Nông, Ninh Thuận, Đồng Tháp. Trong khi đó có 3 địa phương dẫn đầu cả nước về mục tiêu hoàn thành NOXH là Bắc Ninh, Bình Dương và Hải Phòng.

Đứng đầu là Bắc Ninh đăng ký hoàn thành nhiều NOXH nhất với 5 dự án, quy mô 6.000 căn; Bình Dương với 20 dự án, quy mô 4.500 căn và Hải Phòng xếp thứ ba với gần 4.000 căn từ 8 dự án. Bên cạnh đó, Hà Nội đăng ký 3 dự án với gần 1.200 căn, còn TP.HCM là 6 dự án, quy mô gần 3.800 căn. Chỉ tiêu của 2 địa phương này trong giai đoạn 2021 - 2025, theo đề án xây 1 triệu căn NOXH của Thủ tướng, lần lượt hơn 18.700 căn và hơn 26.000 căn.

Th.S Ngô Gia Hoàng Giảng (Trường ĐH Luật TP.HCM) cho rằng nếu xem chính sách NOXH mang tính chất cứu trợ cho các đối tượng yếu thế trong xã hội, thì nhà nước phải chịu trách nhiệm chính xây NOXH.

"Theo kinh nghiệm quốc tế, nhà nước luôn đóng vai trò chủ đạo, trực tiếp đầu tư, xây dựng và thậm chí trực tiếp quản lý những khu nhà cho thuê. Việc đẩy mạnh đầu tư cho quỹ NOXH là mũi tên trúng nhiều đích. Một mặt đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân đô thị, đảm bảo an sinh xã hội, mặt khác thúc đẩy sự tăng trưởng của ngành xây dựng, kéo theo sự tăng trưởng của nhiều ngành sản xuất, cung cấp các yếu tố đầu vào, thiết kế, chế tạo, tạo công ăn việc làm cho hàng vạn lao động ngành xây dựng, giúp họ có thêm thu nhập để mua NOXH", ông Giảng phân tích và nhấn mạnh nhà nước nên trực tiếp đầu tư xây dựng NOXH và có những khoản hỗ trợ trực tiếp dành cho các đối tượng yếu thế, thay vì dành ưu đãi để khuyến khích tư nhân đầu tư.

Bài học về mô hình phát triển và tổ chức quản lý NOXH trên thế giới cho thấy nhà nước và các tổ chức phi lợi nhuận đóng vai trò chính trong việc tạo ra và sở hữu, phân phối, vận hành các sản phẩm NOXH. Theo đó, nhà nước cần thành lập một cơ quan quản lý nhà ở để quản lý tập trung, thống nhất từ khâu lập quy hoạch, kế hoạch, bố trí quỹ đất, tổ chức thực hiện các dự án NOXH, cũng như quá trình phân phối nhà ở và quản lý vận hành NOXH sau khi hoàn thành dự án.

ĐÌNH SƠN

Tạo lập quỹ nhà từ các ưu đãi thuế, phí

Cùng quan điểm, chuyên gia bất động sản (BĐS) Phan Công Chánh cũng cho rằng cần tăng cường hơn nữa vai trò của nhà nước trong việc cung cấp NOXH cho người dân theo hướng nhà nước trực tiếp tạo lập và sở hữu NOXH để bán, cho thuê, cho thuê mua. Đặc biệt là mô hình cho thuê cần được phát triển để có thể chủ động điều tiết NOXH cho người dân có thu nhập thấp, người dân trong tình huống khẩn cấp về nhà ở. Dù vậy, theo ông Chánh, nhà nước cũng cần khuyến khích tối đa doanh nghiệp (DN) tư nhân xây dựng NOXH. Hiện nay, để tạo ra quỹ NOXH, nhà nước đã có những chính sách hỗ trợ cho các DN tư nhân thông qua các ưu đãi về tiền sử dụng đất, tiền thuế, lãi suất ngân hàng (NH) và khống chế lợi nhuận, chi phí, giá bán, đấu nối hạ tầng…

"Tuy nhiên, nhà nước cần tham gia hỗ trợ trực tiếp đến người dân thay vì hỗ trợ gián tiếp như hiện nay. Khoản miễn tiền sử dụng đất, thuế, phí, lãi suất và ưu đãi cho các DN tư nhân hoàn toàn có thể đủ để nhà nước tạo lập một lượng lớn NOXH, nhất là NOXH để cho thuê theo mô hình NOXH của New Zealand", ông Chánh đề xuất.

Viện Nghiên cứu BĐS VN tính toán các khoản hỗ trợ bao gồm miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế giá trị gia tăng, giảm thuế thu nhập DN 10%, hỗ trợ lãi suất NH… vào khoảng 17 - 20%/tổng mức đầu tư dự án. Nếu mức hỗ trợ tối đa lên đến 20% thì với 1 dự án NOXH có tổng mức đầu tư khoảng 1.000 tỉ đồng, phần hỗ trợ của nhà nước chiếm khoảng 200 tỉ đồng. Giả sử mức đầu tư trung bình mỗi dự án khoảng 500 tỉ đồng, với hơn 300 dự án NOXH khu vực đô thị đã hoàn thành, tổng mức đầu tư khoảng 150.000 tỉ đồng, số tiền nhà nước hỗ trợ sẽ vào khoảng 30.000 tỉ đồng, hoàn toàn có thể giúp tạo lập, hỗ trợ cho thuê NOXH theo mô hình mới.

"Ước tính chi phí tạo lập 1 căn nhà ở cho công nhân, NOXH 1 - 2 phòng ngủ từ 250 - 500 triệu đồng, thì với số tiền hỗ trợ hiện nay, nhà nước có thể xây dựng quỹ NOXH từ 60.000 - 120.000 căn. Với giá thuê trên thị trường 1 căn NOXH 1 - 2 phòng ngủ đang phổ biến khoảng 5 triệu đồng/tháng. Nếu nhà nước hỗ trợ 20% giá thuê thì tương đương khoảng 1 triệu đồng/căn/tháng, mỗi năm là 12 triệu đồng/căn. Như thế, hằng năm nhà nước có thể hỗ trợ tiền thuê cho 2,5 triệu căn. Nếu thuê mua trong 30 năm theo mô hình Brunei thì số tiền hỗ trợ vào khoảng 360 triệu đồng/căn. Với số tiền nhà nước hỗ trợ 30.000 tỉ đồng xây NOXH có thể tạo lập quỹ nhà trên 83.000 căn", theo Viện Nghiên cứu BĐS VN.

Nhiều chuyên gia cũng tính toán, đề án xây dựng 1 triệu căn NOXH cần khoảng 849.500 tỉ đồng, chủ yếu bằng nguồn vốn xã hội hóa. Trong đó nhà nước hỗ trợ thông qua các khoản ưu đãi khoảng 20% tổng mức đầu tư, tức khoảng 170.000 tỉ đồng. Với số tiền này, nhà nước có thể tạo lập được quỹ NOXH lớn hơn rất nhiều để bán, cho thuê, cho thuê mua.