Nhà nước thu hồi đất hay doanh nghiệp tự thỏa thuận?

THU HỒI ĐẤT CHO DỰ ÁN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI

Một trong những vấn đề tiếp tục gây tranh luận là việc nhà nước thu hồi đất cho dự án nhà ở thương mại (NƠTM), hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ hay để doanh nghiệp (DN) tự thỏa thuận với người dân. Cả hai phương án được thiết kế trong dự thảo luật đều đưa dự án NƠTM, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ vào một trong 31 trường hợp thu hồi đất để phát triển KT-XH, vì lợi ích quốc gia, công cộng. Chỉ khác là phương án 1 quy định theo hướng đây là các dự án thực hiện đấu giá đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Còn phương án 2 thì quy định theo hướng xác định tiêu chí, điều kiện cụ thể để liệt kê vào trường hợp nhà nước thu hồi, thay vì chỉ quy định theo hình thức giao đất như phương án 1. Cùng với đó, dự thảo luật cũng tiếp tục quy định việc thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các dự NƠTM nói trên theo tinh thần Nghị quyết 18 của T.Ư khóa XIII về đổi mới chính sách đất đai.

GIA HÂN

Góp ý trong phiên họp, đại biểu (ĐB) Bế Minh Đức (đoàn Cao Bằng) đề nghị phải bỏ quy định việc nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án NƠTM, dự án hỗn hợp nhà ở kinh doanh thương mại, dịch vụ. Theo ĐB, dự án NƠTM, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ là các dự án chủ yếu mang lại giá trị lợi nhuận cho nhà đầu tư. Do đó, nên áp dụng cơ chế tự thỏa thuận để đạt được sự đồng thuận cũng như đảm bảo quyền lợi cho người dân. ĐB tỉnh Cao Bằng cũng kiến nghị dự thảo luật cần thiết kế cơ chế để giải quyết trường hợp chủ đầu tư không thể thỏa thuận hết với các chủ sử dụng đất có liên quan trong dự án.

Trong khi đó, ĐB Nguyễn Quang Huân (đoàn Bình Dương) lại cho rằng quy định đấu thầu, đấu giá với dự án NƠTM giúp nhà nước có thể kiểm soát được địa tô chênh lệch tạo ra sau khi có đầu tư của các nhà đầu tư. "Để kiểm soát được chênh lệch địa tô thì không gì tốt hơn là đấu thầu, đấu giá. Mà để đấu thầu, đấu giá được thì nhà nước buộc phải thu hồi đất. Khi đó, nhà nước đứng ra đền bù cho người dân với giá tiếp cận giá thị trường theo đúng tinh thần Nghị quyết 18. Như vậy, tôi thấy rất công bằng cho người sử dụng đất bị thu hồi, cho nhà đầu tư sau này và nhà nước cũng tránh được việc thất thoát một lượng chênh lệch địa tô mang lại", ĐB Huân nói.

DUY TRÌ 2 CƠ CHẾ, CHẮC CHẮN SẼ CÓ 2 GIÁ ĐẤT

Ngược lại với đề xuất để DN, người dân tự thỏa thuận cho các dự án NƠTM, nhiều ĐB lại đề xuất thu hồi đất cho tất cả các dự án phát triển KT-XH để giải quyết triệt để bất cập lớn nhất đang đặt ra trong lĩnh vực đất đai là tình trạng đất 2 giá.

ĐB Phạm Văn Thịnh (đoàn Bắc Giang) nói nếu duy trì việc thực hiện các khu đô thị, NƠTM theo hình thức thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì "không bao giờ thực hiện được". "Khi thỏa thuận sẽ có rất nhiều ý kiến khác nhau. Mỗi người dân có thể đưa ra một giá. Thực tiễn là nếu chúng ta duy trì song song 2 hình thức vừa thu hồi, vừa thỏa thuận nhận chuyển nhượng sẽ tạo ra những bất hợp lý trong xã hội", ông Thịnh nêu.

Dẫn thực tế tại địa phương, ông Thịnh cho biết một hộ dân có thửa đất mà một phần thuộc diện thu hồi cho đường cao tốc do nhà nước thu hồi, phần còn lại thì thuộc về dự án thương mại, dịch vụ khác với giá thỏa thuận. "Tự dưng nó tạo ra sự bất công khi trong cùng một diện tích đất, giá nhà nước thì thấp, giá thương mại lại rất cao", ông Thịnh nói, đồng thời cho hay giữa các gia đình khác nhau trong cùng một khu đất cũng có tình trạng này. Điều này chính là nguồn cơn dẫn đến việc người dân bức xúc, đòi hỏi quyền lợi của mình. Từ phân tích này, ĐB Thịnh nêu nên mở rộng việc thu hồi đất cho các dự án phát triển KT-XH.

Tương tự, ĐB Trần Văn Tuấn (đoàn Bắc Giang) cho rằng tình trạng đất 2 giá mà ĐB Thịnh nhắc đến chính là nguyên nhân dẫn đến tình trạng người dân luôn cảm thấy thiệt thòi, thiếu sự đồng thuận khi nhà nước thu hồi đất. Ngược lại, DN khi phải thỏa thuận với người dân để thực hiện dự án cũng lâm vào tình cảnh khó khăn, "dở khóc, dở cười".

Ông Tuấn phản ánh nhiều trường hợp DN mất nhiều năm để thỏa thuận, có trường hợp phải "đi đêm" thỏa thuận với giá cao hơn, thiếu công bằng với số còn lại. Mặt khác, nhiều trường hợp thỏa thuận được trên 90% diện tích, thậm chí còn cao hơn mà vẫn không thể triển khai dự án dù chỉ còn số ít không đồng thuận. Theo ông Tuấn, đây cũng là nguyên nhân chính dẫn đến khiếu kiện đất đai phức tạp ở các địa phương, chiếm tới 75% các khiếu kiện hiện nay.

GIA HÂN

Từ đó, ĐB Tuấn đề xuất sửa đổi luật Đất đai theo hướng nhà nước thu hồi đất với các trường hợp thực hiện dự án phát triển KT-XH, nhất là thu hồi để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thực hiện dự án. Cùng đó, ông Tuấn đề nghị cụ thể hóa nguyên tắc giá đất do nhà nước bồi thường khi thu hồi đất phải sát giá thị trường và cơ chế điều tiết địa tô chênh lệch công bằng để người có đất thu hồi không bị thiệt thòi.

LÀM RÕ THỎA THUẬN KHI NÀO, THỎA THUẬN RA SAO

ĐB Mai Văn Hải (đoàn Thanh Hóa) thì cho rằng dự thảo luật quy định NƠTM, dự án hỗn hợp NƠTM và thương mại dịch vụ vào trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển KT-XH, vì lợi ích quốc gia, công cộng là chưa phù hợp tinh thần Nghị quyết 18 của T.Ư vì Nghị quyết 18 nói rõ là tiếp thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân, DN trong chuyển nhượng đất đai thực hiện các dự án NƠTM, khu đô thị. "Nghị quyết 18 nói rõ là tiếp tục thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân, DN trong chuyển nhượng đất đai. Theo tinh thần Nghị quyết 18, chúng ta xác định chắc chắn sẽ có 2 giá đất. Một giá nhà nước thu hồi, một giá là do người dân, DN thỏa thuận", ông Hải nói. Theo cách hiểu này, ĐB Thanh Hóa cho rằng không thể bàn tới chuyện "một giá" được nữa, nếu muốn bàn chuyện một giá thì QH phải báo cáo Bộ Chính trị, T.Ư.

Cho rằng vấn đề quan trọng hiện nay là thể chế hóa vấn đề này thế nào trong dự án luật Đất đai sửa đổi, ĐB Mai Văn Hải đề xuất với dự án NƠTM, khu đô thị thì chỉ thỏa thuận phần diện tích xây dựng nhà ở. Còn lại nhà nước vẫn phải thu hồi với công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và công trình phúc lợi công cộng.

ĐÌNH SƠN

Tuy nhiên, ĐB Trần Văn Lâm (đoàn Bắc Giang) cho rằng việc tồn tại 2 cơ chế thu hồi và thỏa thuận không có gì mâu thuẫn. Ông Lâm đồng tình việc nhà nước đứng ra thu hồi sẽ đảm bảo công bằng, tạo thuận lợi cho việc triển khai dự án, phát triển. Tuy nhiên, ông cũng nhấn mạnh Nghị quyết 18 quy định là phải tiếp tục thỏa thuận chuyển nhượng đất. Việc thỏa thuận theo nguyên tắc thị trường là đúng, hợp lý và cần tuân thủ, vấn đề là phải làm rõ nguyên tắc thỏa thuận khi nào, thỏa thuận ra sao.

Theo ĐB Lâm, với các dự án thương mại, nếu là đất ở thì hai bên buộc phải thỏa thuận. Còn nếu là đất nông nghiệp, chưa phải là đất ở thì nhà nước phải đứng ra thu hồi, sau đó chuyển đổi mục đích thành đất ở để xây dựng dự án NƠTM, lúc đó sẽ tiến hành đấu giá, đấu thầu. Ngược lại, trong trường hợp chuyển nhượng đất nông nghiệp mà không thay đổi mục đích sử dụng đất, chẳng hạn chỉ chuyển sang cho dự án sản xuất nông nghiệp thì lại phải thỏa thuận để đảm nguyên tắc thị trường.

"Mua cái gì, bán cái gì là bán đúng cái của mình có, chứ không thể bán cái không có được. Hiện nay khi hai bên thỏa thuận, người dân có đất nông nghiệp nhưng cứ nghĩ rằng đất đấy của tôi khi chuyển nhượng sẽ là đất ở, nên đòi hỏi bồi thường với giá đất ở. Điều này dẫn đến mâu thuẫn và không thể đền bù được", ông Lâm phân tích.