Luật Đất đai 2024 và những lưu ý đặc biệt

Lê Hiệp
Lê Hiệp
20/02/2024 04:25 GMT+7

Sáng 19.2, Văn phòng Chủ tịch nước họp báo công bố các lệnh của Chủ tịch nước về công bố luật Đất đai sửa đổi, luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi vừa được thông qua tại kỳ họp bất thường thứ 5 Quốc hội khóa XV giữa tháng 1.

Nhiều chính sách có hiệu lực từ 1.1.2025

Giới thiệu những điểm mới nổi bật của luật, Thứ trưởng Bộ TN-MT Lê Minh Ngân cho hay, luật Đất đai sửa đổi năm 2024 gồm 16 chương, 260 điều, trong đó sửa đổi, bổ sung 180/212 điều của luật Đất đai năm 2013 và bổ sung mới 78 điều, có hiệu lực thi hành từ 1.1.2025.

Luật Đất đai 2024 và những lưu ý đặc biệt- Ảnh 1.

Luật Đất đai 2024 được kỳ vọng góp phần khơi thông các nguồn lực, phát triển đất nước

Ngọc Thắng

Liên quan tới nội dung được người dân đặc biệt quan tâm là thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng, Thứ trưởng Bộ TN-MT cho biết, luật Đất đai năm 2024 quy định cụ thể các trường hợp nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng công trình công cộng; xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp và các trường hợp khác. Theo luật vừa được thông qua là 32 trường hợp với nhiều nhóm tiêu chí như: nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và các trường hợp nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách...

Cũng theo Thứ trưởng Lê Minh Ngân, luật quy định cụ thể căn cứ, điều kiện thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng; bổ sung một số trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai, do chấm dứt việc sử dụng đất (SDĐ) theo pháp luật, thu hồi đất liên quan đến quốc phòng, an ninh... Cùng đó, luật Đất đai sửa đổi lần này phân cấp cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng mà không phân biệt theo đối tượng SDĐ như luật Đất đai năm 2013. Đặc biệt, luật cũng quy định cụ thể về trình tự, thủ tục thu hồi đất để phát triển KT-XH vì lợi ích quốc gia, công cộng với nhiều điểm mới, bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, minh bạch, kịp thời.

Về nội dung bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, Thứ trưởng Bộ TN-MT cho biết, luật lần này sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bồi thường theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường: được bồi thường bằng đất có cùng mục đích với đất bị thu hồi hoặc bằng tiền, bằng đất khác hoặc bằng nhà ở.

Luật Đất đai năm 2024 mở rộng thành phần hội đồng bồi thường, hỗ trợ tái định cư với sự tham gia của đại diện HĐND, MTTQ VN cùng cấp, đại diện của người SDĐ có đất bị thu hồi… nhằm đảm bảo sự khách quan, minh bạch, sự tham gia của các bên liên quan. Cùng đó, các bước thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất đảm bảo sự tham gia của người dân ở các giai đoạn, đảm bảo nguyên tắc người có đất bị thu hồi được bồi thường, tái định cư trước khi thu hồi đất.

Đảm bảo bảng giá đất mới áp dụng từ 1.1.2026

Liên quan nội dung tài chính về đất đai, giá đất, Thứ trưởng Bộ TN-MT Lê Minh Ngân cho hay, luật Đất đai sửa đổi đã bỏ quy định về khung giá đất của Chính phủ; quy định cụ thể nguyên tắc, căn cứ, phương pháp định giá đất. Luật cũng quy định bảng giá đất được xây dựng hằng năm và bảng giá đất lần đầu được công bố và áp dụng từ ngày 1.1.2026, được điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất từ ngày 1.1 của năm tiếp theo. Việc xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu về giá đất.

Quốc hội thông qua luật Đất đai sửa đổi

Luật mới còn quy định cụ thể thời điểm xác định giá đất, thời điểm tính tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với từng trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, gia hạn SDĐ, chuyển hình thức SDĐ điều chỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất mà làm thay đổi diện tích, mục đích SDĐ, thời hạn SDĐ. Cũng theo quy định mới của luật Đất đai năm 2024, UBND cấp có thẩm quyền phải ban hành quyết định giá đất cụ thể trong thời gian không quá 180 ngày kể từ thời điểm xác định giá đất.

Ngoài ra, luật Đất đai năm 2024 bổ sung quy định tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm, tính từ thời điểm nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ. Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo.

Luật phân cấp thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể cho chủ tịch UBND cấp huyện, đồng thời quy định cụ thể 4 phương pháp định giá đất trong luật, quy định điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất; giao Chính phủ quy định phương pháp định giá đất khác sau khi được sự đồng ý của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

Trước câu hỏi về việc đảm bảo bảng giá đất mới sẽ được xây dựng và áp dụng từ 1.1.2026, ông Ngân cho hay, để chuẩn bị cơ sở xây dựng bảng giá đất mới, luật quy định cụ thể về quá trình chuyển tiếp, cho phép sử dụng bảng giá đất của luật Đất đai 2013, có điều chỉnh, bổ sung để đảm bảo phù hợp với giá đất thị trường theo nguyên tắc định giá đất của luật mới đến hết 2025. Luật mới cũng quy định cho phép các địa phương đã có bảng giá đất tới từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn thì được sử dụng bảng giá đất tại thời điểm định giá đất để áp dụng cho giá đất cụ thể.

"Đây là một điểm mới trong tài chính đất đai của luật này. Điều này khuyến khích các địa phương tăng cường đầu tư kinh phí, nhân lực, giải pháp để xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai theo luật. Chúng ta phấn đấu đến năm 2025 xây dựng xong cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia", ông Ngân nói thêm và khẳng định, Quốc hội, Chính phủ đang rất nỗ lực để đảm bảo quy định mới về tài chính đất đai đi vào cuộc sống, bổ sung cho công tác quản lý đất đai hiệu lực, hiệu quả hơn.

Ngăn chặn thao túng ngân hàng, đảm bảo quyền lợi người gửi tiền

Thông tin về luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi tại họp báo sáng cùng ngày, Phó thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đoàn Thái Sơn cho biết luật Tổ chức tín dụng sửa đổi đã hoàn thiện quy định về nâng cao yêu cầu quản trị, điều hành, hạn chế lạm dụng quyền cổ đông lớn, quyền quản trị, điều hành để thao túng hoạt động của tổ chức tín dụng.

Theo đó, quy định trong luật đã giảm giới hạn tỷ lệ sở hữu cổ phần của cổ đông là tổ chức, nhóm cổ đông và người có liên quan. Luật quy định lộ trình 5 năm giảm dần giới hạn cấp tín dụng; sửa đổi, bổ sung quy định về khái niệm người có liên quan.

Luật mới cũng bổ sung trách nhiệm công bố, công khai thông tin cổ đông sở hữu từ 1% vốn điều lệ của tổ chức tín dụng trở lên, thông tin về người có liên quan của người quản lý, người điều hành tổ chức tín dụng…

Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi gồm 15 chương, 210 điều, có hiệu lực thi hành từ ngày 1.7.2024.

Sẽ hướng dẫn thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ trước 1.7.2014

Trả lời câu hỏi về cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ (sổ đỏ) cho đất không giấy tờ trước 1.7.2014, Thứ trưởng TN-MT Lê Minh Ngân khẳng định luật Đất đai sửa đổi đã quy định chính sách, còn lại là việc tổ chức thực hiện và ý thức chấp hành pháp luật của người dân. Theo đó, luật Đất đai đã quy định rõ về điều kiện để đất không giấy tờ được cấp sổ đỏ là phải có đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp, được UBND cấp xã xác nhận. Bộ TN-MT cũng sẽ có nghị định để hướng dẫn, quy định cụ thể trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ để hạn chế tối đa việc gây khó khăn, phiền hà cho người dân khi xin cấp sổ đỏ.

Thí điểm thỏa thuận chuyển nhượng "đất khác" để thực hiện dự án nhà ở thương mại

Trả lời câu hỏi về quy định tại luật Đất đai sửa đổi chỉ cho phép thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền SDĐ đối với đất ở, sẽ không tháo gỡ được khó khăn trong thực tế của hàng trăm dự án và không bình đẳng với nhiều nhà đầu tư, Thứ trưởng Bộ TN-MT Lê Minh Ngân cho hay, luật cũng quy định trường hợp cần thiết, Chính phủ có thể nghiên cứu, xây dựng đề án thí điểm trình Quốc hội xem xét ban hành nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền SDĐ hoặc đang có quyền SDĐ khác. Ông Ngân cũng cho hay Bộ TN-MT đã báo cáo trình Thủ tướng đưa việc xây dựng đề án thí điểm vào kế hoạch triển khai luật Đất đai sửa đổi năm 2024. Theo đó, giao Bộ TN-MT chủ trì, phối hợp các bộ: Xây dựng, Tư pháp, KH-ĐT và các bộ liên quan xây dựng đề án để Chính phủ trình Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền SDĐ hoặc đang có quyền SDĐ đối với đất khác.

Xác định giá đất phải sát với giá thị trường

Luật Đất đai 2024 và những lưu ý đặc biệt- Ảnh 2.

Ảnh: GIA HÂN

Luật Đất đai sửa đổi hướng đến một vấn đề rất lớn, đó là chính sách đền bù, bồi thường khi thu hồi đất. Trước đây, người dân thường không bằng lòng, thậm chí khiếu kiện vì việc xác định giá đất không sát với giá thị trường, hoặc bồi thường tái định cư nhưng không đảm bảo cho họ một chỗ ở tương xứng với nơi ở cũ. Để khắc phục những tồn tại này, luật mới quy định rõ việc xác định giá đất phải sát với giá thị trường. Nguyên tắc đầu tiên là phải sử dụng phương pháp so sánh để xem thị trường đang giao dịch là bao nhiêu. Nếu giá đất không sát với giá thị trường thì sẽ áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số, và bảng giá đất phải được công bố hằng năm, sát với thị trường. Như vậy, xác định giá đất để bồi thường, tái định cư sẽ không còn quá thấp, không có sai lệch và tương đối phù hợp.

Tương tự, luật còn quy định rất rõ khu vực tái định cư phải được đầu tư xây dựng hạ tầng và đảm bảo các tiêu chí. Tinh thần là các khu vực tái định cư phải được xác định ưu tiên. Nếu người dân phải di dời thì cố gắng tìm cho họ nơi gần nhất ngay tại địa bàn cùng xã, phường; trường hợp không có thì mở rộng ra trong địa bàn quận, huyện. Và ưu tiên nghĩa là lựa chọn những khu vực cùng quy hoạch đất để ở, chứ không phải tái định cư là đưa người dân vào chỗ ở khó khăn; còn dành đất thuận lợi để mang đi bán, đấu giá, thu tiền.

Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (Đoàn TP.Hà Nội)

Các dự án quy mô nhỏ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất

Luật Đất đai 2024 và những lưu ý đặc biệt- Ảnh 3.

Ảnh: GIA HÂN

Theo quy định tại luật Đất đai sửa đổi, hầu hết việc giao đất trực tiếp không qua đấu giá, đấu thầu đều là SDĐ có giá trị kinh tế thấp hoặc phục vụ an sinh xã hội (nhà ở xã hội, nhà lưu trú cho công nhân, giao đất ở cho giáo viên...). Trường hợp còn lại phải đấu giá, đấu thầu khi giao đất, cho thuê đất. Đây là những phương thức cạnh tranh nhằm lựa chọn những nhà đầu tư có năng lực "thật", từ đó giúp "thanh lọc" thị trường. Các doanh nghiệp nhỏ buộc phải liên kết hình thành các doanh nghiệp lớn theo mô hình tập đoàn để tăng khả năng cạnh tranh; số lượng doanh nghiệp sẽ bị thu hẹp nhưng quy mô trung bình, vốn lại mở rộng.

Một điểm đáng lưu ý nữa, luật mới quy định trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án nhà ở thương mại, chỉ áp dụng cho các dự án quy mô lớn, đồng bộ hạ tầng (có đủ điện, đường, trường, trạm…). Điều này cho thấy thu hồi đất chỉ đặt ra trong trường hợp thực sự cần thiết để thực hiện những dự án điểm nhấn, tạo động lực phát triển kinh tế, thúc đẩy gia tăng tỷ lệ đô thị hóa, tạo hiệu ứng lan tỏa cho cả vùng, cả khu vực, gắn với cơ hội việc làm và các tiện ích cho cư dân. Các dự án quy mô nhỏ, mang tính chất cục bộ sẽ không được áp dụng cơ chế thu hồi đất.

Th.S Nguyễn Văn Đỉnh (chuyên gia tư vấn pháp lý về đầu tư, kinh doanh)

Tuyến Phan (ghi)

8 nội dung mới của luật Đất đai sửa đổi

Chính sách đất đai với đồng bào dân tộc thiểu số

Bảo đảm đất sinh hoạt cộng đồng; giao đất, cho thuê đất đối với đồng bào dân tộc thiểu số thiếu đất ở, đất sản xuất; trách nhiệm của cơ quan nhà nước trong việc xây dựng và thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số.

Đồng bào dân tộc thiểu số thuộc đối tượng được hưởng chính sách thì được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất (SDĐ).

Về quy hoạch, kế hoạch SDĐ

Quy hoạch, kế hoạch SDĐ được lập ở 3 cấp: quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện.

Quy hoạch SDĐ các cấp được lập đồng thời; quy hoạch SDĐ cấp cao hơn phải được quyết định, phê duyệt trước quy hoạch cấp thấp hơn.

Tăng cường sự tham gia của người dân trong công tác lập quy hoạch SDĐ thông qua việc tổ chức lấy ý kiến. Quy hoạch SDĐ đã công bố mà chưa có kế hoạch SDĐ hằng năm cấp huyện thì người SDĐ được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người SDĐ.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích SDĐ

Giao đất không thu tiền SDĐ, luật quy định cụ thể các đối tượng được giao đất để xây dựng trụ sở cơ quan. Đồng thời, bổ sung 3 trường hợp, gồm: giao đất cho cơ quan, tổ chức SDĐ để thực hiện dự án nhà ở công vụ; giao đất cho đồng bào dân tộc thiểu số thuộc đối tượng được hưởng chính sách; giao đất tín ngưỡng để bồi thường cho các trường hợp nhà nước thu hồi đất tín ngưỡng.

Giao đất có thu tiền SDĐ, bổ sung 3 trường hợp, gồm:

- Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; xây dựng cơ sở lưu giữ tro cốt.

- Người gốc VN định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được giao đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại; SDĐ do nhận chuyển nhượng dự án bất động sản...

- Hộ gia đình, cá nhân, người gốc VN định cư ở nước ngoài được giao đất do được bồi thường bằng đất khi nhà nước thu hồi đất.

Về trường hợp nhà nước cho thuê đất, luật quy định cụ thể các trường hợp thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Về chuyển đổi mục đích SDĐ, được kiểm soát từ bước cơ quan có thẩm quyền tổ chức quyết định chủ trương đầu tư, đấu giá quyền SDĐ, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án thông qua quy định về việc quyết định cho phép chuyển mục đích SDĐ phải căn cứ vào quyết định chủ trương đầu tư, kết quả đấu giá quyền SDĐ, kết quả đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư.

Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư

Tiêu chí thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng gồm 3 tiêu chí lớn: xây dựng công trình công cộng; xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, công trình sự nghiệp; các trường hợp khác bao gồm nhiều nhóm tiêu chí như nhà ở, khu sản xuất, phát triển quỹ đất, khoáng sản, công trình ngầm và các trường hợp nhà nước thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu nhằm tăng thu ngân sách…

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đảm bảo sau khi nhà nước thu hồi đất, người dân có chỗ ở, chỗ sản xuất, người có đất thu hồi được đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm; nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

Về tài chính đất đai, giá đất

Bỏ quy định khung giá đất của Chính phủ. Quy định bảng giá đất được xây dựng định kỳ hằng năm, công bố công khai và áp dụng từ ngày 1.1 mỗi năm. UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng, trình HĐND quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ 1.1.2026.

Tiền thuê đất hằng năm được áp dụng ổn định cho chu kỳ 5 năm tính từ thời điểm nhà nước quyết định cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ.

Tiền thuê đất cho chu kỳ tiếp theo được tính căn cứ bảng giá đất của năm xác định tiền thuê đất tiếp theo. Trường hợp tiền thuê đất tăng so với chu kỳ trước thì được điều chỉnh nhưng không quá tỷ lệ do Chính phủ quy định cho từng giai đoạn.

Về đăng ký đất đai

Thửa đất thuộc quyền sử dụng của hộ gia đình thì cấp một giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền SDĐ của hộ gia đình và trao cho người đại diện.

Trường hợp các thành viên có chung quyền SDĐ của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một giấy chứng nhận ghi tên đại diện hộ gia đình trên giấy chứng nhận và trao cho người đại diện hộ gia đình.

Cấp giấy chứng nhận cho trường hợp đất không có giấy tờ trong trường hợp không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền và được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp. Thời điểm áp dụng kéo dài tới trước ngày 1.7.2014.

Về chế độ SDĐ, quyền và nghĩa vụ của người SDĐ

Với đất nông nghiệp, mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên không quá 15 lần hạn mức giao đất tại địa phương; mở rộng đối tượng được nhận chuyển nhượng quyền SDĐ trồng lúa cho tổ chức kinh tế, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp…

Với đất phi nông nghiệp, với các dự án thời hạn hoạt động trên 50 năm theo quy định của luật Đầu tư thì thời hạn giao đất, cho thuê đất theo thời hạn của dự án nhưng không quá 70 năm.

Trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn SDĐ không quá 50 năm.

Phân cấp, phân quyền, đơn giản thủ tục trong quản lý, SDĐ

Tiếp tục phân cấp thu hồi đất cho địa phương, đẩy mạnh phân cấp cho UBND cấp huyện.

Bỏ quy định phải trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản chấp thuận đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư. Phân cấp cho HĐND cấp tỉnh quyết định chuyển mục đích đối với dự án có sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng vào các mục đích khác đối với các dự án này.

Top

Bạn không thể gửi bình luận liên tục. Xin hãy đợi
60 giây nữa.