Gấp rút gỡ điểm nghẽn vốn, thủ tục cho bất động sản

Lãi suất cao, thủ tục phức tạp

Phát biểu tại hội nghị, ông Phạm Thiếu Hoa, Chủ tịch HĐQT CTCP Vinhomes, bày tỏ chưa tiếp cận được vốn vay lãi suất thấp. Thời gian qua, việc quy định hạn chế room tín dụng khiến ngân hàng (NH) cân nhắc lựa chọn khách hàng cho vay, ưu tiên khách hàng chấp nhận LS cao vay nên LS thực tế chưa đạt được kỳ vọng. 

Chủ tịch HĐQT Vinhomes cũng nêu vấn đề tài sản đảm bảo bằng bất động sản (BĐS) thời gian qua đến nay bị định giá thấp hơn giá trị thật khi thị trường trầm lắng. Điều này cũng gây ra nhiều vướng mắc cho doanh nghiệp (DN) trong việc tiếp cận vốn tín dụng. Chưa kể, nhiều NH chỉ giải ngân cho khách hàng vay có tài sản đảm bảo bằng BĐS, còn các tài sản khác như máy móc thiết bị, cổ phiếu niêm yết... thì không. 

Góp ý về Thông tư 06/2022 của NH Nhà nước (NHNN), ông Hoa nói thẳng có điều kiện cho vay đặt cọc hoặc thực hiện nghĩa vụ, tổ chức tín dụng phong tỏa tiền giải ngân đang trở thành rào cản trên thị trường. 

"Khi công ty A vay để đi đặt cọc cho công ty B. Công ty B cũng vay tiền nên bị phong tỏa tiền đặt cọc của công ty A. Quy định này của NH quá chặt chẽ. Tôi cho rằng không nên đi sâu can thiệp vào thủ tục hành chính này", ông Hoa ví dụ và bày tỏ mong muốn Chính phủ cùng các bộ, ngành ủng hộ, tìm cách tháo gỡ cho các DN BĐS.

NGỌC THẮNG

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư BĐS Toàn Cầu (GP.Invest), kiến nghị NHNN có chỉ đạo nhằm tháo gỡ khó khăn cho DN trong quy trình, hồ sơ, thủ tục tiếp cận tín dụng. 

"Các NH thường xuyên yêu cầu cung cấp nhiều loại hồ sơ, giấy phép con để thẩm định phê duyệt cho vay dự án. Thậm chí, NH còn thường xuyên yêu cầu DN cung cấp biên bản họp Đại hội đồng cổ đông, Nghị quyết đại hội đồng cổ đông có ghi đích danh tên NH cho vay vốn, dự án vay và số tiền cần vay. Việc này rất phiền phức cho công ty vì tại thời điểm tổ chức đại hội cổ đông có thể công ty chưa xác định được NH nào cho vay vốn. Đề nghị NHNN ban hành lại quy định về danh mục hồ sơ cần cung cấp để thẩm định cho vay dự án BĐS theo hướng chỉ cần thu thập các giấy tờ pháp lý chính: quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500, quyết định giao đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng… và bỏ quy định ghi đích danh NH cấp tín dụng. Chỉ cần có Nghị quyết đại hội đồng cổ đông phê duyệt hạn mức vay vốn của công ty trong năm tài chính tương ứng hoặc phê duyệt hạn mức vay vốn đối với một dự án cụ thể tại các NH, tổ chức tín dụng", ông Hiệp nói.

Dẫn chứng cụ thể về lãi vay còn quá cao, ông Hiệp ví dụ thời điểm tháng 6.2023, NHNN quy định mức LS huy động dưới 6 tháng là 4,75%/năm thì "công ty chúng tôi vẫn phải trả LS vay vốn ở mức 11%/năm cho NH thuộc nhóm Big 4. Đến tháng 10.2023, chúng tôi vẫn phải chịu LS vay vốn ở mức 9,5%/năm. LS cho vay vốn cao chỉ nên áp dụng đối với các DN có hệ số rủi ro cao. Chưa kể, các NH luôn muốn an toàn cho mình nên yêu cầu DN vay vốn có tài sản đảm bảo nào thì thế chấp hết cho NH. Trong khi theo quy định cho vay dự án BĐS thì chỉ nên nhận tài sản đảm bảo là chính dự án đó. Không nên yêu cầu DN phải thế chấp bổ sung tài sản khác. Việc yêu cầu DN bổ sung tài sản khác chỉ nên áp dụng đối với trường hợp DN vay vốn lên đến mức 70 - 80% tổng mức đầu tư dự án".

Chỗ vay được thì hết... room

Chia sẻ trước hội nghị, ông Nguyễn Văn Cường, Phó chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh, cho hay thời gian qua DN này đã tái cơ cấu mạnh mẽ, quyết tâm khôi phục sản xuất kinh doanh. LPBank đã cấp hạn mức cho Tập đoàn Hưng Thịnh vay 5.000 tỉ đồng giúp tháo gỡ nút thắt về vốn. 

Hiện Tập đoàn Hưng Thịnh lên kế hoạch đưa dòng vốn vào dự án để triển khai xây dựng, sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, DN được biết LPBank bị hết room cho vay BĐS nên sẽ gặp khó trong việc triển khai tiếp theo. Do vậy đề xuất thứ nhất là NHNN có chính sách nới room tín dụng cho những NH tham gia tái cơ cấu thị trường BĐS, thực hiện tốt chủ trương chỉ đạo của Đảng và Nhà nước. 

Thứ hai, đề xuất trong điều kiện pháp lý các dự án BĐS đang triển khai kéo dài như thời gian qua, các NH tối giản hóa điều kiện cho vay các dự án BĐS. Đồng thời kéo dài thời gian cho vay hơn so với bình thường để DN có thêm thời gian xoay xở trong bối cảnh khó khăn hiện nay. Các nhà thầu, các nhà cung cấp nguyên vật liệu của các dự án hầu như chỉ được NH cấp tín dụng ngắn hạn dẫn đến việc nhiều DN cùng khó khăn khi chủ đầu tư gặp khó khăn và gây áp lực thanh toán lên chủ đầu tư. Vì vậy, đề xuất NHNN và các NH có thêm cơ chế kéo dài thêm thời gian vay vốn đối với các nhà thầu thi công, các nhà cung cấp nguyên vật liệu cho dự án BĐS lên khoảng 18 - 24 tháng thay vì chỉ 6 - 12 tháng như hiện nay. 

"Các NH sẽ cùng giám sát chặt chẽ dòng tiền để thu hồi nợ trước hạn khi DN có dòng tiền về sớm, đảm bảo an toàn dòng vốn cho vay. Khi dòng vốn đi trực tiếp vào sản xuất kinh doanh sẽ góp phần khôi phục lại và thúc đẩy hoạt động của thị trường BĐS, giải quyết công ăn việc làm và tạo ra sự phát triển KT-XH ổn định", ông Cường nói.

Ông Dennis Ng Teck Yow, Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland, chia sẻ khó khăn về pháp lý chiếm phần lớn các khó khăn hiện tại của DN BĐS và gây ra rất nhiều hệ lụy xấu. Nếu không được gỡ vướng pháp lý, rất có thể nguy cơ phá sản sẽ hiện hữu với nhiều DN trong thời gian tới. 

"Chúng tôi rất mong mỏi Chính phủ phối hợp với UBND các tỉnh, thành phố hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể, tạo điều kiện cho DN BĐS phát triển dự án đồng bộ đúng với chỉ tiêu được giao. Chính phủ và Quốc hội cân nhắc xem xét, kiện toàn luật Đầu tư để quy trình đầu tư - giao đất - quy hoạch - cấp phép xây dựng được diễn ra nhanh chóng, minh bạch, tiết kiệm nguồn vốn cho xã hội. Đồng thời, Chính phủ cần có giải pháp giải quyết triệt để vướng mắc về các thủ tục pháp lý chưa đồng bộ, các vướng mắc qua từng thời kỳ và không hồi tố. Chỉ đạo các bộ, ngành có chính sách giảm thuế, giãn thuế thu nhập DN cho các công ty BĐS để tháo gỡ khó khăn, tập trung ổn định kinh doanh trong 3 năm 2022 - 2024", ông Dennis Ng Teck Yow kiến nghị.

NH vẫn chưa kéo được bình quân giá vốn

Là NH có dư nợ tín dụng BĐS gần 3000.000 tỉ đồng, chiếm 26% dư nợ cho vay, ông Nguyễn Thanh Tùng, Tổng giám đốc Vietcombank, giải thích tại hội nghị NH cũng gặp khó khăn trong cấp tín dụng khi có sự thay đổi về cơ chế, pháp lý trong các giai đoạn chủ đầu tư dự án BĐS thực hiện. NH phải đánh giá lại và đó là lý do NH yêu cầu DN bổ sung thêm giấy tờ, thủ tục hồ sơ vay.

Về việc thẩm định hồ sơ vay kéo dài như các DN phản ánh, theo ông Lê Ngọc Lâm, Tổng giám đốc BIDV, có thể dự án vướng mắc nhiều về tính pháp lý, NH sẽ rút kinh nghiệm trong vấn đề này. Năm ngoái, NH duyệt 26.000 tỉ đồng cho vay đối với khách hàng nhưng chỉ mới giải ngân được 8.000 tỉ đồng, còn lại 18.000 tỉ đồng phải chờ thủ tục mới có thể giải ngân được. Ngoài ra, ông Lê Ngọc Lâm thông tin dư nợ BĐS tại NH này hiện nay là 297.000 tỉ đồng, chiếm 18% tổng dư nợ tín dụng của BIDV. Trong đó có khoảng 56.000 tỉ đồng là dư nợ kinh doanh BĐS, còn lại là cho vay mua nhà ở để ở. "Từ đầu năm đến nay, BIDV đã 10 lần giảm LS, hiện lãi vay giảm trên 2% so với đầu năm, ngắn hạn xoay quanh mức 6 - 6,5%/năm, trung dài hạn khoảng 8 - 9%/năm. NH thường tính lại LS định kỳ 3 - 6 tháng/lần, nên với mặt bằng LS huy động hiện nay giảm cũng đã kéo lãi vay. NH đã giảm khoảng 4.300 tỉ đồng lợi nhuận để giảm lãi vay cho khách hàng", ông Lâm thông tin.

Ông Phạm Như Ánh, Tổng giám đốc MB, thì khẳng định MB chưa bao giờ siết cho vay BĐS. Trong bối cảnh thị trường BĐS khó khăn, pháp lý vướng mắc, NH đứng trước rủi ro nên quy trình chặt chẽ hơn. Tuy nhiên, DN và NH có phối hợp với nhau cùng làm, DN "không giấu giếm mà cần hợp tác với NH hơn", theo ông Ánh. 

Riêng LS hiện đã ở mức thấp hơn so với thời điểm trước dịch Covid-19, đồng thời thấp hơn một số nước trên thế giới. Cuối quý 4/2022, đầu quý 1/2023, NH huy động LS cao, giá vốn bình quân từ 6,5 - 7%/năm nên cho vay từ 9 - 10%/năm là hòa vốn đối với hợp đồng trung dài hạn. Qua quý 2/2024, NH mới có giá vốn bình quân thấp được, lúc này lãi vay mới có thể xuống. 

Tương tự, ông Phùng Quang Hưng, Phó tổng giám đốc Techcombank, thừa nhận mặc dù LS đã giảm nhưng chi phí vốn trung dài hạn của NH còn cao, kể cả vốn vay nước ngoài. Thế nên, NH cho vay trung dài hạn gần như không có lời. Ông Hưng kiến nghị tỷ lệ rủi ro BĐS hiện nay đang là 200%, do đó cần giảm tỷ lệ này tùy thuộc vào từng dự án. Đồng thời NHNN xem xét giãn việc chấm điểm xếp hạng đối với NH dựa trên tiêu chí tín dụng BĐS trên tổng dư nợ để NH có thể tăng trưởng tín dụng BĐS hơn.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Đức Vinh, Tổng giám đốc VPBank, kiến nghị nếu xem BĐS là ngành quan trọng thì không nên để hệ số rủi ro lên cao như vậy, cần giảm xuống thiết thực hơn. Ngoài ra, cơ quan nhà nước đẩy nhanh vấn đề pháp lý thì NH đẩy nhanh cho vay, chứ "pháp lý lủng củng như hiện nay thì làm sao NH cho vay, nên có những dự án 3 năm chưa giải ngân được". 

"DN cũng nên thay đổi, cụ thể đó là tài chính lành mạnh, minh bạch hơn. Nói như anh Lê Hoàng Châu (Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM - PV), tài chính DN không lành mạnh thì làm sao NH dám cho vay. DN bán bớt dự án đi, chứ tình hình khó khăn mà ngồi im im như vậy thì khó mà giải quyết. DN không minh bạch thì NH khó có thể thẩm định được hồ sơ vay, sử dụng vốn vay. DN ôm 30 - 40 dự án mà kêu NH hỗ trợ, NH cũng chết dở", ông Vinh nói thẳng.

Kết thúc hội nghị, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng đề nghị cần triển khai các giải pháp đồng bộ cung cầu trên thị trường BĐS; bộ ngành địa phương cần ưu tiên giải pháp về pháp lý, thủ tục đầu tư, thủ tục đấu thầu, nhất là với những dự án nhà ở xã hội, giải ngân, biện pháp về tín dụng, LS. Trong bối cảnh hiện nay, các kênh khác đang gặp khó khăn càng tạo áp lực cho vốn tín dụng từ NH. Bà Hồng đề nghị các NH cân đối nguồn vốn, tiếp tục cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng. Hạn mức tín dụng của các DN cũng cần rà soát để khuyến khích các DN hiệu quả. "Đương nhiên, NH khi cho vay dài hạn phải đảm bảo các tỷ lệ an toàn vốn. Về LS cho vay thời gian qua đã giảm, NHNN tiếp tục chỉ đạo NH tiết giảm chi phí, ứng dụng công nghệ để tiếp tục hỗ trợ cho DN, nhất là DN uy tín trong quá trình vay vốn…", bà Hồng nhấn mạnh.