Dựa vào đâu để biết khai sai giá, trốn thuế nhà đất?

Công chứng liên tục bị yêu cầu cung cấp thông tin

Thời gian vừa qua, các tổ chức hành nghề công chứng ở TP.HCM nhận được khá nhiều công văn của các cơ quan thuế, liên quan đến việc chống thất thu thuế trong kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản.

Theo đó, hôm 22.6, Chi cục Thuế Q.4 có công văn gửi Phòng Công chứng số 1 để yêu cầu cung cấp thông tin liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà đất của người dân và doanh nghiệp. Trong văn bản, Chi cục Thuế Q.4 cho biết việc này thực hiện theo chỉ đạo và công văn của Bộ Tài chính, Cục Thuế TP.HCM, Văn phòng UBND TP.HCM, Sở Tư pháp TP.HCM về chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản và về tăng cường công tác quản lý thuế.

NGỌC DƯƠNG

Cụ thể, Chi cục Thuế Q.4 nhận được hồ sơ kê khai lệ phí trước bạ nhà đất và kê khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản của ông N.V.T (45 tuổi) chuyển nhượng cho bà B.T.Y (54 tuổi) căn nhà ở Q.4 với giá 3 tỉ đồng. Theo Chi cục Thuế Q.4: "Giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng đã được công chứng như trên là chưa phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế theo giá thị trường hiện tại".

Do đó, Chi cục Thuế Q.4 đề nghị Phòng Công chứng số 1 cung cấp đầy đủ thông tin có liên quan đến việc chuyển nhượng căn nhà trên gồm: phụ lục hợp đồng, hợp đồng sửa đổi, điều chỉnh hợp đồng mua bán chuyển nhượng, hợp đồng đặt cọc, hợp đồng hứa mua - hứa bán…

Tương tự, hôm 19.6, Chi cục Thuế Q.1 cũng có công văn gửi Phòng Công chứng số 1 có nội dung cơ quan này đang giải quyết hồ sơ kê khai nộp thuế chuyển nhượng bất động sản tại P.Đa Kao, do bà T.T.H.D chuyển nhượng cho bà N.T.T với giá 8,7 tỉ đồng.

Cho rằng có sự bất thường về kê khai giá giữa người bán và người mua, Chi cục Thuế Q.1 đề nghị Phòng Công chứng số 1 cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng. Sau đó, Phòng Công chứng số 1 có văn bản trả lời rằng, ngoài hợp đồng và giấy ủy quyền trên, Phòng này không chứng nhận bất kỳ hợp đồng nào khác giữa 2 bên.

Chi cục Thuế Q.Bình Tân cũng có nhiều văn bản đề nghị Văn phòng Công chứng Trần Thanh Hải hỗ trợ cung cấp thông tin liên quan đến giao dịch mua bán nhà đất của người dân.

Dân cũng khổ

Liên quan vấn đề trên, trao đổi với Thanh Niên, ông Nguyễn Trí Hòa, Phó chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam, chia sẻ thực tế hiện nay, người dân đi công chứng hồ sơ khi chuyển nhượng, mua bán nhà đất thì họ đã khai với giá cao hơn rất nhiều lần so với khung giá đất của nhà nước quy định. Do đó, công chứng viên vẫn công chứng hợp đồng bình thường.

Tuy nhiên, sau đó cơ quan thuế lại không chấp nhận mức giá theo hợp đồng công chứng. Từ đó họ lại phải quay ngược trở lại công chứng để làm lại một hợp đồng khác. Thế nhưng lúc này, sổ đỏ họ đã nộp tại văn phòng đăng ký đất đai, mà theo luật Công chứng muốn công chứng thì phải có bản chính. Vì vậy, việc này vô tình gây phiền hà, khó khăn cho người dân đi lại nhiều lần.

Theo Phó chủ tịch Hiệp hội Công chứng viên Việt Nam, không phải người dân nào cũng có suy nghĩ khai sai giá để trốn thuế. Bởi cũng cùng một khu vực đó, nhưng không phải căn nhà nào cũng có giá trị tương đương nhau. Có căn xây đẹp, chắc chắn hơn, thì giá sẽ cao hơn, và cũng còn tùy thuộc vào từng thời điểm của thị trường bất động sản mà giá cả cũng khác nhau.

"Rõ ràng không có sự đồng bộ giữa công chứng và thuế. Vấn đề quan trọng nhất là nhà nước phải điều chỉnh khung giá cho phù hợp với thực tế. Thứ hai là phải có sự liên thông kết nối dữ liệu giữa 3 bên gồm: công chứng, cơ quan thuế và văn phòng đăng ký đất đai", ông Hòa đề xuất.

Nhà nước cần sớm điều chỉnh khung giá đất

Về vấn đề trên, đầu năm 2022, bà Ngô Minh Hồng, Chủ tịch Hội Công chứng viên TP.HCM, đã có văn bản gửi các cơ quan thuế tại TP.HCM.

Cụ thể, thực hiện Văn bản số 14257 năm 2021 của Bộ Tài chính về chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản…, các tổ chức hành nghề công chứng thường xuyên nhận được yêu cầu chứng thực chữ ký trên bản cam kết thay đổi giá mua bán, chuyển nhượng (thường cao hơn nhiều lần) so với giá nêu trong hợp đồng đã công chứng. Theo như khách hàng phản ánh, thì cam kết đó do cơ quan thuế yêu cầu bổ sung. Do đó, Hội Công chứng viên nêu ra 2 ý kiến.

Thứ nhất, theo bộ luật Dân sự thì giá mua bán, chuyển nhượng là một trong những nội dung bắt buộc trong hợp đồng mua bán. Khi thay đổi về giá là thay đổi nội dung hợp đồng, phải được các bên mua bán, chuyển nhượng thỏa thuận.

Theo luật Công chứng, hợp đồng sửa đổi, bổ sung phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng đã ký hợp đồng ban đầu. Như vậy, việc sửa đổi giá mua bán, chuyển nhượng bằng hình thức văn bản cam kết là không đúng với quy định.

Thứ hai, căn cứ Thông tư số 257 năm 2016 của Bộ Tài chính, thì tổ chức hành nghề công chứng thu phí công chứng căn cứ theo giá trị do các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng. Phòng công chứng nộp về ngân sách một tỷ lệ nhất định trên số thu này. Đối với các văn phòng công chứng, thì đây là doanh thu của doanh nghiệp để nộp thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp.

Như vậy, có thể thấy nếu giá mua bán trong hợp đồng ghi thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế, thì tổ chức hành nghề công chứng thu được ít hơn, và đóng thuế cho nhà nước ít hơn. Tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã chứng thực chữ ký trên văn bản cam kết sửa giá mua bán, chuyển nhượng chỉ thu một mức phí cố định rất nhỏ; vì vậy sẽ gây thất thu thuế.

Vì những lý do nêu trên, khi cần sửa đổi giá trong hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản, Hội Công chứng viên TP.HCM đề nghị cơ quan thuế yêu cầu người đóng thuế, lệ phí phải ký hợp đồng sửa đổi tại tổ chức hành nghề công chứng đã ký hợp đồng trước đó.

"Hiện nay, chưa có căn cứ để xác định đúng giá chuyển nhượng thực tế mà tùy thuộc vào sự trung thực của các bên mua bán, chuyển nhượng. Việc yêu cầu sửa đổi giá chuyển nhượng đến mức nào tùy thuộc vào ý kiến chủ quan của công chức thu thuế", Văn bản số 14257 nêu.

Do đó, Hội Công chứng viên TP.HCM mong cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành bảng giá đất và tài sản gắn liền với đất sát giá thị trường, dành riêng để thu thuế, lệ phí đối với việc mua bán chuyển nhượng bất động sản.

Chuyển gần 800 trường hợp qua công an nhưng chưa có ai bị xử lý hình sự

Trao đổi với Thanh Niên, đại diện Cục Thuế TP.HCM cho biết đã nhận được văn bản trên của Hội Công chứng TP.HCM. Đây là thời điểm mà cơ quan thuế đang thực hiện chuyên đề chống thất thu giá chuyển nhượng bất động sản do người dân kê khai. Tại thời điểm đó, hầu hết người dân trên địa bàn TP.HCM chỉ kê khai giá cao hơn so với bảng giá đất của UBND quy định. Do giá này tương đối thấp so với giá trên thị trường nên Bộ Tài chính và Tổng cục Thuế có văn bản chỉ đạo thực hiện chuyên đề chống thất thu thuế. Sau hơn 1 năm thực hiện, hầu hết người dân trên địa bàn đi công chứng đã khai sát với giá thực tế.

Theo Cục Thuế TP.HCM, căn cứ để cho thấy người dân kê khai sai giá nhằm trốn thuế: giá giao dịch mà cơ quan thuế thu thập được trong phần mềm quản lý về nhà đất ở những vị trí tương tự mà người dân kê khai, để thấy được những hồ sơ kê khai giá thấp; hoặc giá UBND TP bồi thường ở những vị trí khu đất đó; hoặc giá trên những sàn giao dịch bất động sản; hoặc giá bán kinh doanh của chủ đầu tư dự án của những địa bàn gần đó.

Từ năm 2022 đến nay, cơ quan thuế đã truy thu thuế thu nhập cá nhân là 140 tỉ đồng và lệ phí trước bạ 33 tỉ đồng, có 782 trường hợp chuyển qua công an nhưng chưa có ai bị xử lý hình sự.