Cuộc giải cứu bất động sản 'có một không hai'

Tinh thần "tình thế bất thường, chính sách khác thường"

TS Dương Như Hùng, Trường ĐH Bách khoa TP.HCM, thừa nhận chưa thấy cuộc giải cứu nào cấp tập, mạnh mẽ và kỳ lạ như lần này. Cuộc khủng hoảng trên thị trường bất động sản (BĐS) bắt đầu vào khoảng đầu quý 4/2022 và đến đầu năm 2023, Đảng, Chính phủ, Quốc hội, các bộ, ngành và các địa phương đã ban hành gần 20 nghị quyết, nghị định, chỉ thị tháo gỡ khó khăn cho thị trường, cho doanh nghiệp (DN) và cho các nhà đầu tư. 

Đó là chưa kể Chính phủ đã thành lập Tổ công tác trực thuộc Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Mỗi địa phương cũng đã thành lập tổ công tác do Chủ tịch đứng đầu. Rất nhiều các hội nghị, hội thảo cũng đã được tổ chức với sự tham dự trực tiếp của người đứng đầu Chính phủ để lắng nghe các ý kiến, kiến nghị, từ đó đưa ra giải pháp tháo gỡ khó khăn.

ĐÌNH SƠN

"Chính phủ và các cơ quan, bộ, ngành đã dốc nhiều tâm huyết nhằm quyết tâm giúp thị trường BĐS khôi phục trở lại. Rất nhiều chuyên gia đều nhận định chưa bao giờ các động thái từ phía Chính phủ lại quyết liệt, dồn dập và mạnh mẽ đến như vậy. Hàng loạt các cuộc họp cấp T.Ư, địa phương được tổ chức. Rất nhiều cơ chế, chính sách được ban hành. Toàn bộ cơ quan quản lý các cấp, cả hệ thống ngân hàng đều vào cuộc. Đến nay, kết quả mang lại chưa cao, chưa được như kỳ vọng bởi nhiều dự án chỉ mới được tháo gỡ một phần, thị trường vẫn chưa hết khó khăn. Đặc biệt là việc tiếp cận vốn vay ngân hàng của DN vẫn tắc. Từ cơ chế, chính sách đến hiệu quả thực thi vẫn là một vấn đề rất nan giải. Nhưng đó vẫn là động thái nỗ lực đáng ghi nhận của Chính phủ, lãnh đạo chính quyền các địa phương", TS Dương Như Hùng đánh giá.

Chuyên gia BĐS Phan Công Chánh cũng đánh giá tinh thần nỗ lực giải cứu thị trường cả về cung lẫn cầu được thể hiện qua việc Chính phủ ban hành Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững. Tiếp đến, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 338 phê duyệt đề án đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đến năm 2030. Đi song song là gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỉ đồng do 4 ngân hàng thương mại, nhà nước phối hợp triển khai để người dân, DN có thể tiếp cận vốn vay ưu đãi để đầu tư dự án, mua nhà. 

Cùng với đó, Tổ công tác của Chính phủ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm tổ trưởng đã làm việc với các địa phương, một số tập đoàn, DN dần tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang vướng mắc lâu nay. Ngân hàng Nhà nước đã 4 lần giảm lãi suất điều hành và các giải pháp nâng cao hiệu quả tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng… Có thể nói, chưa khi nào các giải pháp để cứu thị trường BĐS lại được ban hành nhiều như từ đầu năm 2023 đến nay. Tất cả với mục tiêu chung là giúp thị trường BĐS hồi phục trở lại. 

Theo ông Phan Công Chánh, tinh thần "trong tình thế bất thường thì cần có chính sách khác thường" của Thủ tướng Chính phủ thể hiện thông qua việc ban hành nhiều chính sách đột phá nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS.

Tuy nhiên, có một thực tế đáng buồn là bộ máy thực thi còn chưa hiệu quả, thậm chí có dấu hiệu e ngại, sợ trách nhiệm. Chính tâm lý này là cản trở lớn cho việc đưa các chính sách vào vận hành một cách trơn tru, hiệu quả. Điều này cũng giải thích vì sao chính sách đưa ra nhiều, tạo ra hiệu ứng tâm lý tích cực nhưng hiệu ứng thực tế chậm. Cần phải có giải pháp để đẩy nhanh, đẩy mạnh, phải có cơ chế bảo vệ những người dám nghĩ dám làm, có tinh thần đổi mới trong thực thi chính sách. 

Nếu như cuộc khủng hoảng 10 năm trước là dư nguồn cung BĐS thì lần này lại là khủng hoảng thiếu cung, nhất là nhà ở giá rẻ khiến thị trường "đóng băng". Nên dù Chính phủ và Tổ công tác quyết liệt tháo gỡ khó khăn song kết quả chưa cao. Giải pháp phá băng cho thị trường là tăng nguồn cung nhà ở giá rẻ bằng quy định khung giá cho loại hình này như ở Trung Quốc, tháo gỡ nhanh các vướng mắc về cơ chế, chính sách để các dự án nhà ở xã hội sớm được triển khai. 

Đồng thời nới lỏng chính sách tiền tệ để dự án tốt, DN tốt dễ dàng vay vốn. Ngoài ra, DN cần được hỗ trợ để chủ động phát triển dự án nhà giá rẻ, nhà ở xã hội, gỡ bỏ một số khống chế về lợi nhuận, đối tượng mua nhà vì đây là nguyên nhân làm các chủ đầu tư phân khúc này nản lòng, không mạnh dạn bỏ vốn vào đầu tư.

Hàng trăm dự án được tháo gỡ

Khi chúng tôi thực hiện bài viết này, thông tin từ Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cho biết Sở đã chấp thuận cho tổng cộng 37 căn nhà thấp tầng thuộc khu I + V dự án Aqua City (xã Long Hưng, Biên Hòa) đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai. Có được kết quả này là nhờ hồi tháng 5, Thủ tướng Chính phủ đã có công văn gửi Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị đề nghị làm việc trực tiếp với ông Bùi Thành Nhơn, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Novaland, để tháo gỡ vướng mắc tại các dự án của Novaland tại Đồng Nai và báo cáo Thủ tướng Chính phủ. 

Trước đó, Thủ tướng Phạm Minh Chính nhận được Công văn số 543 của Ban Dân nguyện thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội về việc chuyển đơn của Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư địa ốc Nova - Đồng Nai về việc đề nghị khẩn cấp tháo gỡ vướng mắc tại các dự án mà công ty này đang triển khai ở Đồng Nai. 

Tương tự, dự án NovaWorld Phan Thiết của Novaland cũng được tỉnh Bình Thuận xem xét chuyển sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với dự án. Để đi đến bước này, cuối tháng 7, tổ công tác của Thủ tướng do Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh chủ trì đã làm việc với đoàn công tác của tỉnh Bình Thuận để hướng dẫn, tháo gỡ vướng mắc và giải quyết các kiến nghị của tỉnh.

ĐỘC LẬP

Đây chỉ là một trong rất nhiều chủ đầu tư được Chính phủ chỉ đạo tháo gỡ cụ thể, trực tiếp. Chính quyền địa phương cũng đồng hành từ kiến nghị những vấn đề thuộc thẩm quyền trung ương, quyết liệt tháo gỡ những gì thuộc trách nhiệm của địa phương. Tại TP.HCM, cuộc giải cứu hàng trăm dự án "tắc pháp lý" là "vô tiền khoáng hậu". Từ phân loại dự án, giao cho các đầu mối có thẩm quyền, họp từng tuần từng tháng với các chủ đầu tư theo nhóm... Cập nhật đến thời điểm hiện tại, TP.HCM đã chỉ đạo và giải quyết được 67 dự án (tương đương 37,2% so với số lượng 180 dự án ban đầu. Trong đó, có 28 dự án theo hướng dẫn, đôn đốc của Tổ công tác và 39 dự án qua rà soát của địa phương). Hà Nội đã chỉ đạo và giải quyết được 419 dự án.

Chủ tịch một tập đoàn BĐS chia sẻ tập đoàn của ông vẫn đang hết sức khó khăn, vẫn còn rất nhiều việc phải làm để hồi phục. Tuy nhiên, sự quan tâm, chỉ đạo từ trung ương đến địa phương giúp ông có niềm tin rằng tập đoàn sẽ vượt qua được giai đoạn khó khăn lịch sử hiện nay. "Khó khăn chồng chéo từ quy định pháp luật, tồn tại rất nhiều năm nên không thể trong một tháng, nửa năm, thậm chí 1 năm là có thể giải quyết được. Vì thế, chuyện mọi cái chưa như kỳ vọng, cũng là điều có thể hiểu và thông cảm được. Quan trọng là có đường ra", vị này nói.

Là người trong cuộc, gắn bó với BĐS suốt nhiều thập niên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nói đây không phải là lần đầu nhà nước can thiệp, điều tiết thị trường BĐS. Tuy nhiên, cuộc khủng hoảng hiện nay khác rất nhiều so với 2 cuộc khủng hoảng trước và cách mà Chính phủ "giải cứu" cũng khá lạ so với trước. Thời điểm khủng hoảng năm 2007, quy mô nền kinh tế khoảng 200 tỉ USD và nay gấp đôi là 400 tỉ USD. Nguồn lực về mặt tài chính cũng tăng lên rất lớn so với trước đây. Khủng hoảng hiện nay là thiếu nguồn cung, đặc biệt là BĐS giá rẻ. 

Ngoài ra còn bị tắc pháp lý, tắc tài chính, DN không thể vay được dù có chấp nhận lãi suất cao. Để giải cứu thị trường BĐS, đến nay Chính phủ đã ban hành nhiều chính sách tháo gỡ, tung các gói tín dụng như gói tín dụng 120.000 tỉ đồng, các gói hỗ trợ lãi suất, giảm thuế… Dù chưa đạt kết quả như mong muốn nhưng nỗ lực của Chính phủ, các bộ, ngành, chính quyền địa phương là điều thị trường cảm nhận rất rõ.

Trong khủng hoảng "bệnh sợ ký" lộ diện

Trong khủng hoảng chưa từng có hiện nay, một căn bệnh trầm trọng đã lộ diện, đó là căn bệnh sợ ký, sợ trách nhiệm của không ít cán bộ trong bộ máy hành chính công. "Vẫn còn nhiều vướng mắc, tồn tại, hạn chế gây cản trở cho đầu tư, phát triển sản xuất, kinh doanh và đời sống người dân. Đáng chú ý, có tình trạng một số bộ, ngành phản ứng chính sách còn chậm. Một bộ phận cán bộ, công chức xử lý văn bản, công việc chậm, đùn đẩy, né tránh trách nhiệm. Thực tế này ảnh hưởng đến việc giải quyết hồ sơ, công việc của người dân và DN, huy động các nguồn lực phát triển", Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh tại cuộc họp về cải cách hành chính cuối tháng 4.2023.

ĐÌNH SƠN

Một tháng sau đó, câu chuyện cán bộ sợ ký đã làm nóng nghị trường khi Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ chỉ đạo: "Phải có giải pháp hữu hiệu để chấn chỉnh, khắc phục ngay tình trạng kỷ luật, kỷ cương chưa nghiêm, né tránh, đùn đẩy, sợ trách nhiệm của một bộ phận cán bộ, công chức trong thực thi công vụ". Cũng chính căn bệnh này trở thành lực cản khiến nỗ lực của Đảng, Nhà nước tháo gỡ cho BĐS chưa đạt hiệu quả như mong muốn. 

Ông Lê Hoàng Châu phân tích không chỉ đưa ra rất nhiều chỉ đạo mà hiện nay hằng tháng, Thủ tướng Chính phủ cũng họp với các bộ, ngành và địa phương để lắng nghe các thành phần kinh tế, người dân, DN, từ đó tập trung tháo gỡ pháp lý, sửa luật, đưa ra các giải pháp tháo gỡ khó khăn, giúp các chính sách đi vào cuộc sống. Nhưng nhìn lại quá trình giải cứu có thể thấy, do vướng mắc về pháp lý nên một bộ phận đội ngũ cán bộ sợ trách nhiệm, đùn đẩy, không dám làm. Từ đó khiến quyết tâm rất lớn của Chính phủ, đặc biệt là của cá nhân Thủ tướng, chưa mang lại hiệu quả.

Cho đến thời điểm hiện tại, căn bệnh sợ ký, sợ trách nhiệm vẫn tồn tại đâu đó trong bộ máy hành chính công từ trung ương đến địa phương. Thế nhưng người dân và DN kỳ vọng khi đã được nhận diện thì sẽ có thuốc đặc trị như Thủ tướng Phạm Minh Chính đã từng nói nhiều lần: "Ai không làm được thì tránh qua một bên".

Các chuyên gia cho rằng khủng hoảng cũng là cơ hội để DN soi lại mình, bởi DN cũng là tác giả, một phần nguyên nhân. Những sai lầm của một bộ phận không nhỏ DN khiến họ đang chịu hậu quả do chính mình gây ra. Vì thế, DN cần phải kiểm điểm lại hoạt động của mình và đặc biệt là xem xét lại các sản phẩm có thực sự phù hợp với nhu cầu thị trường hay không, thay vì chỉ tập trung vào những phân khúc đắt đỏ, xa xỉ, là môi trường cho giới đầu cơ, rửa tiền, khiến tiền chôn vào đất. "Vì tương lai của thị trường cũng như của chính DN thì các DN phải có nhiều giải pháp, thậm chí có thể DN phải chấp nhận hi sinh lợi nhuận của chính mình để tồn tại, phải tập trung vào phân khúc nhà giá rẻ, phân khúc phù hợp với túi tiền của đại đa số người dân. Dư luận cũng kỳ vọng Chính phủ đã có nhiều chính sách hỗ trợ, hy vọng thời gian phục hồi có thể được rút ngắn hơn so với những cuộc khủng hoảng trước đây", một chuyên gia nói thẳng.