'Choáng' với giá trúng đấu giá đất Thủ Thiêm

Giá trúng thầu cao chưa từng có, gần 2,5 tỉ đồng/m²

Phiên đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị Thủ Thiêm đã hoàn thành vào cuối ngày 10.12 với kết quá khá bất ngờ. Nếu như ở hai lô đầu tiên, giá trúng thầu tương đương 470 triệu đồng/m² và gần 600 triệu đồng/m² thì đến hai lô sau, giá trúng thầu đã được đẩy lên mức hàng tỉ đồng. Cụ thể, Công ty TNHH thương mại Bình Minh (trụ sở tại Hà Nội) trúng đấu giá lô đất 3-9 với giá 5.026 tỉ đồng, tương đương 1 tỉ đồng/m², gấp 7 lần giá khởi điểm. Đặc biệt, lô đất cuối cùng ký hiệu 3-12 chính thức thuộc về Công ty TNHH đầu tư bất động sản (BĐS) Ngôi Sao Việt sau 70 lần trả giá và trúng thầu với gần 2,44 tỉ đồng/m², gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Lô đất này có mục đích sử dụng đất là đất ở tại đô thị, khu nhà ở chung cư hỗn hợp kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ, do nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Phiên đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm đã mang về cho ngân sách TP.HCM 37.346 tỉ đồng.

Các lô đất tại Thủ Thiêm được đấu giá thành công, giá cao nhất lên gần 2,5 tỉ đồng/m²

Giá đấu thầu cao ngất ngưởng đã khiến nhiều chuyên gia lẫn người dân “choáng váng”, bởi nếu tính bài toán kinh doanh thì đây là một mức giá không tưởng. Ước tính theo quy hoạch được duyệt, chỉ tính riêng tiền đất, mỗi căn hộ ở 4 khu đất này phải gánh giá đất thấp nhất là 35 tỉ đồng. Còn với lô đất do Công ty TNHH đầu tư BĐS Ngôi Sao Việt trúng thầu với giá lên gần 2,44 tỉ đồng/m² trong khi quy hoạch dự án này dự kiến gồm 570 căn hộ với tổng diện tích sàn xây dựng là 90.000 m², thì mỗi căn hộ có trị giá gần 43 tỉ đồng, chưa bao gồm phí xây dựng và lợi nhuận của doanh nghiệp (DN).

Đất tại Thủ Thiêm sẽ tăng cao sau khi đấu giá?

Ngọc Dương

Ông Huỳnh Phước Nghĩa, chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty GIBC, nói ngay: “Giá cao quá, cao bất thường”. Theo phân tích của ông, mức giá lên gần 2,5 tỉ đồng/m² là chưa từng có từ trước đến nay tại TP.HCM. Bởi giá đất tại đường Nguyễn Huệ hay Đồng Khởi, trung tâm Q.1, vốn được xem là đắt đỏ nhất của thành phố thì hiện nay có thể cũng chỉ xoay quanh mức 1,8 - 2 tỉ đồng/m². Giá trị đất luôn được tính đi kèm với vị trí là hạ tầng, dịch vụ xung quanh nối liền với dự án. Vì vậy chỉ có trung tâm thành phố đã phát triển với hàng loạt khách sạn, khu hội nghị phức hợp hạng sang như Q.1, dịch vụ kinh doanh nhộn nhịp và được xem là đất hiếm mới có thể lên cao như vậy.

Việc bỏ giá thầu cao ngất ngưởng phản ánh kỳ vọng của DN trong tương lai khi Thủ Thiêm phát triển thành đô thị mới hay trung tâm tài chính của cả nước và khu vực, nhưng ông Nghĩa cho rằng đây vẫn là một “ẩn số”. “Hiện nay rất nhiều anh em, bạn bè thường xuyên theo dõi mảng BĐS đều tự phân tích và đưa ra câu hỏi là liệu công ty sẽ làm gì đối với lô đất đã mua với giá cao không tưởng đó. Vì nếu như khai thác căn hộ là không hợp lý. Hiện nay các căn hộ thuộc dạng cao cấp của khu Thủ Thiêm cũng chỉ xoay quanh 110 - 120 triệu đồng/m², tương đương với căn hộ trung bình khoảng 80 - 90 m² thì giá tổng cộng từ 8 - 10 tỉ đồng/căn. Như vậy với giá bán căn hộ lên hơn 40 tỉ đồng thì sẽ khó có khách. DN chỉ có thể khai thác dịch vụ siêu cao cấp như khách sạn 6 - 7 sao, các khu trung tâm hội nghị cao cấp khi kỳ vọng Thủ Thiêm được phát triển thành trung tâm tài chính của cả nước và khu vực”, ông Huỳnh Phước Nghĩa nhấn mạnh.

Nhưng nhiều người thì lại nhớ về vụ bỏ giá cao rồi “bỏ của chạy lấy người” trước đây. Đó là Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá khu đất ở đường Lê Duẩn (Q.1, TP.HCM) cao hơn 2,6 lần so với giá khởi điểm, tạo ra mức giá không thật tại khu vực đó. Tuy nhiên, sau đó công ty này thấy “hối hận” vì mua giá cao và lừng khừng không thanh toán.

Người dân ngày càng khó mua nhà

Liệu sau vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm, mặt bằng giá các dự án BĐS khác sẽ bị đẩy tăng lên hay không? Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, điều này chắc chắn sẽ tác động đến giá nhiều loại đất ở TP.HCM. Hiện nay, đã có nhiều chủ đầu tư lẫn chuyên gia cho rằng lạm phát đang gia tăng thì từ năm sau, giá BĐS tại TP.HCM sẽ có khả năng lên cao nữa. Do vậy, việc giá đấu thành công các khu đất tại Thủ Thiêm với mức quá cao như trên sẽ được xem là một kênh tham chiếu mới để các chủ dự án xác lập tâm lý tăng giá bán ra trong thời gian tới. Từ đó càng khiến nhiều người dân khó có cơ hội mua được nhà ở. Đồng thời không loại trừ tâm lý của người dân cũng sẽ đề cập đến đơn giá bồi thường quỹ đất ở các dự án khác phải lên cao hơn, khiến cho việc tạo lập quỹ đất sạch cho nhà đầu tư để làm nhiều dự án gặp khó hơn. Thậm chí nếu như DN sau khi trúng đấu giá lại chấp nhận bỏ cọc, không đóng đủ tiền thì các hệ lụy nêu trên vẫn còn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Vietnam, cũng cho rằng phiên đấu giá có lô tăng đến hơn 8 lần so với giá khởi điểm sẽ làm cho giá đất xung quanh tăng nóng. Từ đó đẩy mặt bằng giá nhà đất tại TP.HCM lên một nấc mới trong bối cảnh giá BĐS của thành phố vốn đang ở mức quá cao so với thu nhập của đại đa số người dân. Những chủ đầu tư chuẩn bị bán có lý do sẽ đẩy giá bán lên, vượt quá giá trị thực của sản phẩm. Hiện nay giá căn hộ hạng sang của VN đã tiệm cận Singapore, cao hơn cả Malaysia, nhưng sau đợt đấu giá này giá nhà hạng sang của TP.HCM sẽ cao hơn Singapore nhiều. Đây là sự bất ổn cho thị trường sắp tới. Đồng thời, ông cho rằng đã có tình trạng nhiều DN cố đẩy giá để mua nhưng rồi sau đấu giá thì bỏ cuộc, không đủ năng lực thực hiện. Hơn nữa, sau khi đấu giá thì tính toán lại không biết làm gì bán để có lời, không có nguồn lực để thanh toán tiền mua đất và triển khai dự án. Khi đó sẽ làm mất công mất sức của cơ quan nhà nước, mất đi ý nghĩa của cuộc đấu giá.

“Đấu giá đất tăng cao như thế, nghe ra có vẻ mừng nhưng đằng sau đó bất ổn nhất là giá đất thị trường ngày càng tăng trong khi bảng giá đất vẫn còn thấp hơn nhiều so với thị trường. Cũng không thiếu trường hợp đấu giá cho cố xong rồi bỏ cuộc. Như vậy sẽ xử lý thế nào vì vẫn còn rất nhiều lô đất khác còn đấu giá nữa. Giá đất tăng lên làm sao phải phù hợp với hạ tầng giao thông, đô thị, quy hoạch rồi nhiều thứ khác. Hiện Thủ Thiêm vẫn còn trống trải, chưa hình thành được một đô thị hoàn chỉnh như Phú Mỹ Hưng”, ông Nguyễn Hoàng chia sẻ thêm.