Bàn giải pháp làm minh bạch thị trường bất động sản

Đề xuất giao dịch bất động sản phải qua ngân hàng

Đại biểu (ĐB) Trình Lam Sinh (đoàn An Giang) đề nghị dự thảo luật bổ sung thêm quy định cấm với hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường bất động sản (BĐS), đồng thời quy định rõ các dấu hiệu của hành vi thao túng, làm nhiễu loạn thị trường BĐS. "Trong thời gian qua, hành vi thao túng đã gây bất ổn định cho thị trường BĐS và làm ảnh hưởng đến sự phát triển KT-XH của đất nước", ông Sinh nêu.

Nhiều ĐB có cùng đề xuất này. Ủy viên chuyên trách Ủy ban Quốc phòng - An ninh Trịnh Xuân An (ĐB đoàn Đồng Nai) đề nghị đưa hành vi thao túng thị trường BĐS vào các hành vi bị cấm, đồng thời làm rõ hành vi thao túng, làm giá BĐS. "Cá nhân tôi cho rằng hành vi thao túng trong BĐS nguy hiểm không kém gì thao túng chứng khoán quy định tại bộ luật Hình sự. Hiện hành vi thao túng thị trường BĐS đang diễn ra tinh vi, dẫn đến tình trạng bong bóng, giá BĐS trên trời so với thực tế và cần phải cấm trong luật, quy định cụ thể để loại trừ", ông An kiến nghị.

Theo ông An, hành vi thao túng thị trường BĐS không chỉ gồm việc đặt giá cao khi đấu giá rồi bỏ cọc với mục đích đẩy giá, trục lợi mà còn có việc dùng dự án này để "kích" giá dự án khác, tạo mặt bằng giá rất cao. "Tôi cho rằng nếu không xử lý triệt để nó sẽ tạo thành bong bóng và dẫn đến sự cố nghiêm trọng", ông An nhấn mạnh.

Phó chủ nhiệm Ủy ban Tư pháp Quốc hội Nguyễn Mạnh Cường (đoàn Quảng Bình) thì băn khoăn với dự thảo luật quy định: Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho tổ chức, cá nhân thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch BĐS. Theo ông Cường, việc thanh toán không dùng tiền mặt là giải pháp rất quan trọng trong phòng, chống tham nhũng, tiêu cực. Do đó, ông đề nghị đối với những giao dịch lớn như giao dịch BĐS, nhà nước cần tiến tới bắt buộc thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt thay vì chỉ tạo điều kiện.

GIA HÂN

ĐB Trịnh Xuân An bày tỏ đồng tình với quy định về thanh toán trong giao dịch BĐS, theo đó, các chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải nhận tiền từ khách hàng thông qua tài khoản ngân hàng tại VN. "Tôi nghĩ rằng tất cả các giao dịch liên quan đến BĐS đều phải thanh toán qua ngân hàng chứ không chỉ dừng lại ở chủ đầu tư, doanh nghiệp. Chúng ta đã tiến được một bước tiến đáng kể để thực hiện giao dịch thanh toán không dùng tiền mặt, tôi đề nghị chúng ta phải cách mạng thêm", ông An đề xuất.

Môi giới "tay tung, tay hứng" làm nhiễu loạn thị trường

Liên quan quy định về sàn giao dịch BĐS, báo cáo tiếp thu, chỉnh lý dự án luật trước đó, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho hay tiếp thu ý kiến nhiều ĐB Quốc hội, dự thảo luật sau giải trình, tiếp thu bỏ quy định bắt buộc giao dịch BĐS phải qua sàn mà chỉ khuyến khích. "Việc bắt buộc giao dịch BĐS sẽ dẫn đến nguy cơ lợi dụng, không bảo đảm phát triển thị trường BĐS lành mạnh, an toàn, bền vững", ông Thanh nêu. Cạnh đó, dự thảo luật cũng quy định các giao dịch BĐS mà bên tham gia là cá nhân thì phải công chứng, chứng thực. Với trường hợp có một bên tham gia là doanh nghiệp kinh doanh BĐS thì không cần thực hiện công chứng, chứng thực.

Góp ý, ĐB Hoàng Văn Cường (đoàn TP.Hà Nội) cho rằng hợp đồng giao dịch BĐS không nên bắt buộc phải công chứng mà có thể xác nhận qua các sàn giao dịch. Ông Cường phân tích, sàn giao dịch là một trong 3 yếu tố cấu thành thị trường BĐS, nhưng tại luật Kinh doanh BĐS hiện hành đã không quy định đúng chức năng của sàn khi cho phép sàn tham gia vào cả việc bán, mua chứ không chỉ môi giới. "Đáng ra sàn chỉ là người đứng giữa thì bây giờ lại vừa mua, vừa bán và người ta gọi là tay tung tay hứng mới làm nhiễu loạn thị trường", ông Cường nhấn mạnh.

Từ đó, ĐB Cường kiến nghị luật phải quy định chặt chẽ hơn, sàn chỉ thực hiện chức năng trung gian và phải chịu trách nhiệm với thông tin đã cung cấp cho khách hàng, nhà nước. Cùng đó, sàn không được tham gia vào mua, bán và chỉ hưởng phí gồm phí xác nhận giao dịch tương đương phí công chứng và thù lao môi giới theo thỏa thuận. Theo ông Cường, cách làm này trao cho sàn giao dịch trách nhiệm làm đúng vai trò môi giới, tư vấn cho khách hàng và cung cấp thông tin thị trường cho nhà nước.

Tranh luận với ĐB Cường, ĐB Nguyễn Văn Thân (đoàn Thái Bình) nói công chứng hiện có nhiều vấn đề, song nếu bỏ qua công chứng hoặc thêm quyền cho sàn giao dịch "là rất nguy hiểm". Ông Thân đề nghị các giao dịch chỉ được xác nhận qua công chứng, sàn không thể đại diện cho pháp luật nhà nước.

Ông cho rằng ĐB Hoàng Văn Cường đang "tư duy kiểu lý thuyết" khi đề nghị cấm sàn không được tham gia mua, bán. "Thực tế không thể cấm được bởi vì người ta có rất nhiều cách để mua, bán thông qua giá người ta biết. Các ĐB đều biết trước đây các nhà cao tầng, nhất là có các tập đoàn nhà nước hoặc các công ty lớn của tư nhân ra giá thì ngày hôm sau hỏi đến chủ đầu tư bảo hết hàng, nhưng ra sàn BĐS thì vẫn có với giá cao, thậm chí gấp rưỡi, gấp đôi. Như vậy rất nguy hiểm", ông Thân nói và đề nghị để sàn giao dịch được tự do, "hữu xạ tự nhiên hương", nếu giao dịch tốt thì khách hàng đến, không tốt thì khách hàng không đến.

Tiếp thu ý kiến ĐB sau đó, Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh nói các ĐB đều muốn nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp của các sàn giao dịch. Do đó, ban soạn thảo sẽ tiếp thu để làm sao các sàn thực hiện chức năng là trung gian chứ không tham gia trực tiếp vào mua, bán, có thể gây nhiễu loạn thị trường.

Có nên cho nhận cọc chung cư trước khi xây móng?

Liên quan việc giao dịch nhà ở hình thành trong tương lai, dự thảo luật đưa ra 2 phương án. Thứ nhất, chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc từ khách hàng khi dự án đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh (gồm một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu xây dựng phần móng đối với chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở…). Thứ hai, chủ đầu tư được thu tiền đặt cọc khi dự án có thiết kế cơ sở được thẩm định và có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất; số tiền đặt cọc tối đa không vượt quá 10% giá bán, cho thuê mua.

Cho ý kiến, ĐB Trần Hồng Nguyên (đoàn Bình Thuận) đề nghị quy định theo phương án 1, vì ít rủi ro hơn đối với khách hàng. Theo ông, nếu thu tiền đặt cọc ngay từ khi dự án có thiết kế cơ sở được thẩm định sẽ dẫn đến khoảng thời gian từ khi nhận đặt cọc đến khi triển khai dự án trên thực tế rất dài. Trong khi đó, thị trường BĐS thời gian gần đây có nhiều diễn biến phức tạp, vẫn còn tình trạng chủ đầu tư các dự án BĐS lợi dụng hình thức đặt cọc, hợp đồng góp vốn để huy động vốn một cách tùy tiện, gây mất an ninh trật tự. Nhiều dự án sau khi nhận đặt cọc, sau 5 năm, thậm chí 10 năm nhưng dự án vẫn chưa được triển khai.

Ngược lại, ĐB Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) lại ủng hộ chọn phương án 2, vì "các chủ đầu tư rất ưa thích và khách hàng cũng chịu". Ông Hòa phân tích, chủ đầu tư không phải lúc nào cũng có đủ 100% vốn, cũng phải vay ngân hàng để hình thành dự án. Số tiền đặt cọc 10% là không lớn so với giá trị căn nhà, vừa tạo điều kiện cho chủ đầu tư có tiền thực hiện dự án, vừa tạo lòng tin giữa hai bên, chưa kể khách hàng đặt tiền cọc còn có thể được giảm giá. "Khi chủ đầu tư có một trong những giấy tờ có quyền sử dụng đất, có quyết định giao thuê đất và nộp tiền sử dụng đất, tôi nghĩ chủ đầu tư không có gian dối", ông Hòa nói.

GIA HÂN

Tương tự, ĐB Nguyễn Thị Việt Nga (đoàn Hải Dương) cũng đề nghị lựa chọn phương án 2, bởi phương án này sẽ tạo điều kiện cho doanh nghiệp, chủ đầu tư phát triển. Bà Nga thừa nhận phương án này tuy có thể mang lại nhiều rủi ro hơn đối với khách hàng nhưng sẽ được khắc phục bằng cách thắt chặt quản lý, nâng cao trách nhiệm của các cơ quan nhà nước. Ngược lại, phương án 1 sẽ an toàn cho khách hàng hơn nhưng đồng thời bó hẹp cơ hội của doanh nghiệp, dường như đi ngược lại với việc khuyến khích, tạo cơ chế cho doanh nghiệp phát triển.

ĐB Huỳnh Thị Phúc (đoàn Bà Rịa-Vũng Tàu) đề nghị quy định mức tiền đặt cọc không quá 5% thay vì 10% như dự thảo. Mức này có giá trị vừa đủ để cả bên đặt cọc và bên nhận cọc giữ niềm tin cho nhau, cùng có ý thức tuân thủ cam kết, đồng thời bảo đảm tính chất của việc đặt cọc không nhằm mục đích huy động vốn.

Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế Vũ Hồng Thanh cho rằng cả 2 phương án đều có mặt tích cực và tiêu cực. Với phương án 1, tích cực là có thể bảo vệ quyền lợi của bên yếu thế là người mua, nhưng về phía các doanh nghiệp chưa thể đảm bảo tiếp cận được với các nhà đầu tư tiềm năng. Với phương án 2, tích cực là tạo điều kiện cho doanh nghiệp, nhưng từ thiết kế cơ sở cho đến khi được cấp phép xây dựng cũng cần rất nhiều bước và có thể chậm trễ, ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. "Nếu chưa rõ, chưa thống nhất, chúng tôi đề xuất nội dung này lấy phiếu để Quốc hội sẽ cho ý kiến", ông Thanh cho hay.