Bất động sản mặt bằng văn phòng, bán lẻ làm sao vượt qua dịch Covid-19

Chia sẻ với Thanh Niên, anh Nguyễn Văn Cường, 36 tuổi, ở H.Đan Phượng, Hà Nội, buồn rầu cho biết, dịch bệnh bùng phát phức tạp đã lấy đi cơ ngơi gây dựng nhiều năm. Anh Cường từng là chủ một gara ô tô lớn trên đường Cầu Diễn, Q.Bắc Từ Liêm, Hà Nội. Quy mô gara rộng hơn 1.000 m² với hơn 50 công nhân, sửa chữa, cung cấp dịch vụ có uy tín nên mỗi tháng doanh thu thấp nhất cũng khoảng 1 tỉ đồng.

Đợt dịch Covid-19 đầu tiên và thứ 2 bùng phát vào đầu năm 2020, tiền thuê mặt bằng mỗi tháng lên đến 100 triệu đồng và không được giảm, anh vẫn cố gồng gánh. Khi dịch bùng lên đợt 3 vào đầu năm 2021, anh vội thanh lý hợp đồng, chấp nhận cắt lỗ.

Theo anh Cường, mỗi lần dịch bệnh, gara hoạt động rất èo uột, thậm chí là đóng cửa luôn. Các chi phí khác như điện, nước, bảo vệ… rất nhẹ nhàng, nặng nhất là tiền thuê mặt bằng. Nếu chủ mặt bằng đồng ý miễn giảm tiền thuê, tương trợ khách thuê thì còn có thể trụ được qua dịch, nhưng đáng tiếc là không giảm giá, giãn nợ, buộc anh phải cắt lỗ.

Ông Phạm Ngọc Tiến, 45 tuổi, Giám đốc Công ty TNHH Thương mại đầu tư Tiến Phát (Công ty Tiến Phát, trụ sở tại Q.Cầu Giấy, Hà Nội), chuyên kinh doanh cho thuê mặt bằng bán lẻ, văn phòng cho thuê than thở, suốt năm 2020 đến nay, luôn đau đầu tính cách làm sao để không bị phá sản, mong dịch hết để ổn định.

Mặt bằng kinh doanh để trống, rao cho thuê nhan nhản ở phố cổ Hà Nội Ảnh Đậu Tiến Đạt

Ông Tiến cho hay, đơn vị của mình là đầu mối đi thầu lại diện tích trung tâm thương mại, ki ốt, sàn văn phòng, nhà phố kinh doanh, shophouse;… nhìn thấy có tiềm năng về mặt bằng bán lẻ, văn phòng là không bỏ qua. Qua gần 10 năm phát triển, công ty cũng có thị phần tương đối; đến khi dịch Covid-19 bùng phát thì khó khăn chồng chất. Vì là công ty trung gian cung cấp dịch vụ nên phải cố gắng đàm phán với bên chủ mặt bằng miễn, giảm giá; đồng thời phải đưa ra những cơ chế miễn giảm để tương trợ để giữ chân khách thuê.

“Trong bối cảnh dịch bệnh bùng phát phức tạp, bản chất cùng là dân đầu tư kinh doanh, nếu không tương trợ lẫn nhau, rất khó “sống sót”. Nếu chủ nhà khăng khăng không giảm giá, khách thuê mặt bằng kinh doanh nếu không hiệu quả sẽ không tiếp tục duy trì. Vậy là hợp tác đứt gãy, chủ nhà mất khách thuê, sau đó lại tốn công, mất thời gian tìm khách thuê mới", ông Tiến chia sẻ. 

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, nhu cầu và giá cho thuê mặt bằng kinh doanh đều giảm so với cùng kỳ năm 2020 Ảnh Đậu Tiến Đạt

Ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch HĐQT VNO Group, vốn nhiều năm kinh nghiệm kinh doanh trong thị trường mặt bằng bán lẻ, cho thuê văn phòng tại TP.HCM và Đà Nẵng, cho hay tại một số nơi, chủ đầu tư có giảm 10 - 20% cho khách thuê và bản thân các đơn vị kinh doanh cũng phải giảm cho khách thuê tương ứng. Dù thế, tỉ lệ trống vẫn tương đối cao nên cũng không đỡ được bao nhiêu.

“Chủ nhà chỉ có thể giảm được một vài tháng, còn trung gian phải giảm cho khách thuê cả năm nay, rất mệt mỏi. Dù vậy, trong kinh doanh phải chấp nhận duy trì cho khách hàng tiềm năng bằng cách cho nợ, giảm giá,… làm sao giảm tỉ lệ để trống xuống mức thấp nhất có thể”, ông Hải nói.

Cũng theo ông Hải, đau đầu nhất có lẽ là những người chủ kinh doanh mặt bằng cho thuê có sử dụng đòn bẩy tài chính (vốn vay ngân hàng). Bên chủ nhà thường phải đắn đo vì vừa muốn giảm giá cho bên thuê nhưng cũng rất khó khăn vì đang nợ ngân hàng, mà ngân hàng lại chưa giảm, giãn nợ, nên chỉ có thể giảm một phần nào đó.

Trong khi đó, người đi thuê nhà cũng khó có thể chống đỡ được nên buộc phải chấp nhận bỏ đặt cọc để cắt lỗ. Tình trạng bỏ cọc cắt lỗ diễn ra rất phổ biến suốt thời gian qua, nhất là khi dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4. Rất nhiều chủ nhà không thể cho thuê được trong bối cảnh như vậy, tức là để trống luôn, mà vẫn phải trả lãi ngân hàng, thiệt hại rất nặng.

Cần tháo gỡ khó khăn từ gốc, là phía ngân hàng cần có cơ chế giãn nợ, giảm lãi suất cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản cho thuê văn phòng, mặt bằng bán lẻ Ảnh Đậu Tiến Đạt

Ông Hải cho rằng, để cùng nhau vượt qua dịch Covid-19, cần tất cả các bên đồng lòng. Để hỗ trợ được lẫn nhau, theo ông Hải, chủ nhà và bên cung cấp dịch vụ cho thuê cần chấp nhận giảm giá, giãn nợ để vẫn có được một phần tiền nhà trả cho ngân hàng...

“Đấy là khó khăn từ gốc. Nhiều doanh nghiệp ở TP.HCM đã kiến nghị ngân hàng giảm lãi suất từ 2 - 3% và giãn thu hồi nợ gốc trong khoảng thời gian từ 3 - 6 tháng để hỗ trợ khách vay tiền, như vậy nhẹ gánh hơn. Về phía ngân hàng cũng hạn chế được nợ xấu, giữ được khách vay”, ông Hải nói.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh, giảng viên Học viện Tài chính, cũng cho rằng từ năm 2020 đến nay, Chính phủ, ngân hàng có một số chính sách hỗ trợ, nhưng hầu như không dành riêng cho bất động sản, phần lớn vào các ngành sản xuất. Nhìn trong tương lai gần, rất khó thấy được tín hiệu tích cực, đa phần đều chờ hết dịch. Giải pháp tình thế hiện nay là cả chủ và khách đều chủ yếu gồng lỗ, tuỳ tình huống để tương trợ nhau vượt dịch.

Cũng theo ông Thịnh, về quy luật thị trường, trước khi có dịch Covid-19, thương mại điện tử đã hình thành rõ xu hướng kinh doanh không phụ thuộc quá nhiều vào mặt bằng. Dịch bệnh bùng phát tạo thuận lợi cho thương mại điện tử bùng nổ mạnh, nhanh hơn. Do vậy, kinh doanh mặt bằng bán lẻ, văn phòng sẽ bị ảnh hưởng rất nhiều, cộng với tác động từ dịch bệnh, thì xu hướng giảm giá, giãn nợ cho khách thuê sẽ là tất yếu để tồn tại, các chủ mặt bằng cần nhạy bén tính toán.

Ông Bùi Xuân Dũng, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản Bộ Xây dựng, cho biết theo thống kê, trong quý 2 vừa qua nhu cầu thuê văn phòng và công suất cho thuê văn phòng giảm so với quý 1. Thị trường văn phòng tiếp tục gặp khó khăn. Giá cho thuê văn phòng bình quân toàn thị trường giảm trong quý này. Tại TPHCM, mức giảm khoảng 1,7%. Nhiều văn phòng hạng A, B có giá thuê cao nhất chỉ 50 USD/m2/tháng, thấp thì chỉ 20 USD/m2/tháng… Cũng theo ông Dũng, mặt bằng bán lẻ cho thuê cũng giảm cả về giá và tổng lượng thuê bình quân. Tại khu vực trung tâm của Hà Nội và TPHCM, giá chào thuê trung bình tại tầng trệt, tầng 1 giảm 1,9% theo quý và 1,7% theo năm. Tỉ lệ trống trung bình tại khu vực trung tâm ở mức 10,8% do một số diện tích trống ở các tầng cao vẫn chưa tìm được khách thuê mới, bị ảnh hưởng do dịch bệnh. Tỉ lệ trống này tăng hơn 10% so với cùng kỳ 2020. Theo thông tin từ Vincom Retail, đơn vị này đã giải ngân 350 tỉ đồng để đồng hành, hỗ trợ các khách thuê chịu ảnh hưởng từ dịch Covid-19. Vincom Retail đã nhanh chóng triển khai các biện pháp hỗ trợ dịch vụ giao hàng của các gian hàng ẩm thực, bao gồm: quy hoạch vị trí riêng thuận tiện dành cho tài xế giao hàng và hỗ trợ phí gửi xe trong 30 phút đầu, đảm bảo tất cả tài xế tuân thủ khuyến cáo 5K khi ra, vào trung tâm thương mại và tại khu vực lấy hàng. Đại diện Công ty CP Euro Window là chủ thương hiệu chuỗi trung tâm thương mại Melinh Plaza cho biết, đã giảm cho khách thuê 50% phí thuê mặt bằng và đang xem xét có thể miễn phí thuê 100% và chỉ tính phí dịch vụ như năm 2020 vào thời điểm giãn cách toàn xã hội…